Questions complémentaires à l’ordre du jour  

J’ai envoyé, par mail, à mon syndic, une question que je souhaitais voir inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Les délais ont été très largement respectés mais, lors de la réception de la convocation, j’ai constaté que ma question n’avait pas été prise en compte. Puis-je faire annuler l’assemblée générale ? AB (78) 

Si tout copropriétaire peut effectivement demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour, encore faut-il respecter un certain formalisme. L’article 10 du décret du 17 mars 1967 précise que la demande du copropriétaire doit être notifiée au syndic. Il s’agit donc de procéder obligatoirement par courrier recommandé, que ce soit par voie postale ou électronique. Un simple mail ne répond donc pas aux critères fixés par les textes de sorte que votre syndic était effectivement en droit de ne pas inscrire votre question à l’ordre du jour. Indépendamment de cela, l’absence de reprise d’une question valablement transmise au syndic n’affecte pas nécessairement la validité de l’assemblée générale. Il a en effet été jugé que le refus du syndic de porter à l’ordre du jour les questions notifiées ne vicie pas l’ensemble des délibérations de l’assemblée dès lors qu’elles n’ont pas de rapport entre elles. Il faut donc un lien de connexité entre les résolutions demandées par un copropriétaire et celles inscrites pour que celles-ci soient annulées. Tel est le cas, par exemple, lorsqu’un copropriétaire transmet un contrat de syndic afin de procéder à une mise en concurrence. Mais en dehors de ces hypothèses, le seul recours du copropriétaire, face à une absence d’inscription non fondée, est d’engager la responsabilité du syndic, à condition de justifier d’un préjudice.  


Notion de copropriétaire majoritaire 

Nous sommes une petite copropriété et nous avons un copropriétaire majoritaire qui, de fait, impose systématiquement sa décision. Il me semblait que, dans cette hypothèse, il devait y avoir une diminution automatique des voix, mais notre syndic nous assure que non. Qu’en est-il exactement ? JL (95) 

Aux termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Néanmoins, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part supérieure à la moitié, « le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ». La question se pose alors de savoir si l’appréciation de ce caractère majoritaire s’apprécie pour chaque assemblée générale ou s’il est déterminé une fois pour toutes. Autrement dit, s’agit-il d’une majorité relative ou absolue ? Si la jurisprudence a, un temps, considéré que le caractère majoritaire devait être étudié pour chaque assemblée, il est désormais bien établi que la majorité s’apprécie au regard de l’ensemble des copropriétaires et constitue donc une majorité absolue. Lorsque cela est le cas, les voix du copropriétaire concerné sont alors diminuées et ramenées à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires. A titre d’exemple, s’il est détenu par une même personne 600/1000èmes, alors ses voix sont ramenées à 400/1000èmes (1000-600). Les majorités devront en conséquence être recalculées et déterminées, non plus sur 1000/1000èmes mais sur 800/800èmes. Dans votre situation, si le copropriétaire en question détient moins de la moitié des voix, alors le mécanisme de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas. Dans le cas contraire, il faut procéder à une diminution de ses tantièmes, à défaut de quoi les résolutions auxquelles le copropriétaire a participé pourraient toutes être invalidées, quand bien même l’issue du vote n’en aurait pas été modifiée  

Présence de la fille du syndic à l’assemblée générale 

La fille de notre syndic était présente lors de notre dernière assemblée générale. Pourtant, je pensais que les proches du syndic ne pouvaient pas y participer. Peut-on contester l’assemblée sur ce fondement ? AD (69) 

La réponse à votre question dépend du motif qui explique la présence de la fille de votre syndic à l’assemblée générale. Si elle est copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans l’immeuble, alors sa présence est tout à fait normale et l’on ne saurait empêcher un copropriétaire, quel qu’il soit, de participer à l’assemblée générale. En revanche, l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 interdit expressément au syndic et à ses descendants de recevoir un mandat ou de présider l’assemblée générale. De fait, qu’elle soit copropriétaire ou non, il lui est impossible de représenter un autre copropriétaire à l’assemblée.  

Enfin, si la fille du syndic était présente en tant que simple observatrice, alors la validité de l’assemblée générale n’est pas impactée dès lors qu’il s’agit d’une présence passive, sans participation aux votes ni aux débats. En effet, la présence d’un tiers à l’assemblée n’entache pas, par principe, sa régularité. Néanmoins, dans une telle hypothèse, le syndic aurait pu informer les copropriétaires de la situation. 

En conclusion, la présence d’un enfant du syndic n’est pas forcément contestable, tout dépend à quel titre cette participation s’est effectuée. 


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