Comment élire le président du conseil syndical ?

Le conseil syndical est un organe obligatoire chargé d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. Ce n’est que dans certains cas particuliers, notamment dans les petites copropriétés, que sa mise en place n’est pas exigée expressément. Indissociable du conseil syndical, son président, qui dispose de prérogatives particulières : convocation de l’assemblée générale en cas de carence du syndic, action en transmission des archives en cas de remplacement du syndic, possibilité d’être désigné par l’assemblée générale pour engager la responsabilité du syndic en place en cas d’inaction de celui-ci. Pour autant, de nombreux conseils syndicaux fonctionnent sans président, alors même que celui-ci est imposé par les textes.

L'élection du président du conseil syndical est-elle obligatoire ?

Selon l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, « le conseil syndical élit son président parmi ses membres ». L’emploi de l’indicatif valant impératif, le conseil syndical a donc l’obligation d’élire un président. Toutefois, les textes sont muets sur les conséquences qui en découlent. A aucun moment il n’est prévu que les décisions du conseil syndical seraient invalidées du fait de l’absence de président, ce qui amoindri considérablement la portée de cette obligation. Néanmoins, le règlement de copropriété peut en imposer la désignation de sorte que le non-respect de cette clause pourrait alors impacter la validité des décisions prises par le conseil syndical. Sur ce point, il convient de ne pas oublier que stipulations du règlement, quand bien même seraient-elles contraires à la loi du 10 juillet 1965 ou au décret du 17 mars 1967, doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été réputées non écrites par le juge. De fait, si le règlement impose l’élection du président pour la validité même des décisions du conseil syndical, alors il est indispensable de procéder à cette désignation.

Enfin, si le bon fonctionnement du conseil syndical n’est pas affecté, du moins sous un angle juridique, par cette absence de désignation, la copropriété se verra privée de certaines prérogatives propres au président. On citera, entre autres, la faculté de convoquer l’assemblée générale en cas de carence du syndic (art. 8, décret 17 mars 1967), le fait de pouvoir exercer, sur délégation de l’assemblée générale, une action en responsabilité du syndic en cas d’inaction de sa part (art. 15, loi 10 juillet 1965) ou encore la possibilité d’agir en justice contre l’ancien syndic lorsque celui-ci ne transmet pas les archives à son successeur (art. 18-2, loi 10 juillet 1965).

Quelles sont les modalités de désignation ?

Le président est élu par le conseil syndical et parmi ses membres. Il n’est donc pas désigné par l’assemblée générale, même s’il arrive parfois que certains ordres du jour prévoient une telle résolution, laquelle pourrait alors être contestée. Il a ainsi été jugé que l’élection du président par le conseil syndical constitue « la seule règle impérative imposée par le législateur concernant le fonctionnement du conseil syndical » de sorte qu’une résolution de l’assemblée générale portant sur la désignation du président a été annulée (cour d’appel de Versailles, 9 février 2015, n° 13/01781). Non seulement il s’agit d’une prérogative du seul conseil syndical, mais il convient que cette décision ne soit pas influencée par des personnes extérieures.

Si la simple présence d’un copropriétaire ne suffit pas à entacher l’élection du président d’irrégularité (Cour d’appel de Pau, 30 juin 1994), il en va différemment lorsque le syndic s’immisce dans les débats. Il a été jugé qu’une telle intrusion compromettait l’indépendance dont doit bénéficier le conseil syndical précisément chargé d’une mission de surveillance de la gestion de la copropriété par le même syndic (cour d'appel de  Riom, 3 février 2011, JurisData n° 2011-001337).

Le président est donc élu parmi les membres du conseil syndical, ce qui ne signifie pas qu’il soit obligatoirement un copropriétaire. En effet, depuis l’ordonnance de réforme du 30 octobre 2019, les conseillers syndicaux peuvent également être désignés parmi les ascendants et descendants des copropriétaires, qu’ils résident ou non dans l’immeuble. Un tiers à la copropriété peut donc être élu à ce poste.

Par ailleurs, le règlement de copropriété ne peut prescrire aucune condition autre que celles résultant de la loi du 10 juillet 1965 pour la désignation du président. On ne saurait imposer, par exemple, des conditions d’âge, d’ancienneté ou d’être à jour de ses charges pour postuler au poste, de telles clauses étant considérées comme non écrites (art. 43, loi 10 juillet 1965). Néanmoins, comme indiqué précédemment, la clause devra recevoir application sauf à la considérer effectivement comme non écrite, un argument qu’il faudra alors invoquer devant le juge en cas de recours. Sur ce point, on rappellera qu’une assemblée générale peut, à la majorité de l’article 24, supprimer les clauses réputées non écrites de son règlement (cour de cassation. 3ème civ., 10 septembre 2020, n° 19-17.045).

Enfin, se pose la question des modalités de l’élection du président du conseil syndical. Les textes étant muets, il convient alors de se référer au règlement de copropriété, lequel peut comprendre des dispositions sur le sujet et prévoir une majorité particulière (majorité absolue par exemple). À défaut, l’élection se fera à la majorité des conseillers syndicaux présents ou représentés.

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