Négligence fautive du syndic

L’électricité des parties communes de notre immeuble a été coupée par le prestataire sans aucune information au préalable. Nous avons alerté notre syndic qui a reconnu le non-paiement des factures. Quels peuvent être les recours de la copropriété contre ce syndic négligent ? PR (21)

La responsabilité contractuelle du syndic est susceptible d’être engagée lorsqu’il commet une faute dans l’exercice de ses fonctions, dès lors qu’elle est génératrice d’un préjudice. Peu importe que le syndic soit professionnel ou bénévole même si, dans ce dernier cas, l’article 1992 du Code civil précise que la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. Le préjudice peut notamment être constitué des pénalités de retard éventuellement fixé au contrat avec le prestataire et dont le paiement serait réclamé au syndicat.

On notera que l’ordonnance de réforme du droit de la copropriété a modifié l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 en permettant au président du conseil syndical, sur délégation expresse de l’assemblée générale votée à la majorité de l’article 25, d’intenter une action en responsabilité du syndic, en cas de carence ou d’inaction de celui-ci, afin d’obtenir réparation du préjudice subi par la collectivité. Les frais de procédure sont alors supportés par le syndicat.

Le paiement des charges de copropriété

Notre assemblée générale a été reportée à plusieurs reprises par le syndic. Une date a finalement pu être arrêtée, mais nous avons reçu dans l’intervalle des appels de fonds conséquents en comparaison avec ceux précédemment votés. Devons-nous nous acquitter de ces charges ? BJ (95)

Les provisions sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Toutefois, cela suppose effectivement que l’assemblée ait adopté un budget permettant au syndic d’en réclamer le paiement auprès des copropriétaires. Cependant, aux termes de l’article 43 du décret du 17 mars 1967 (Décret n° 67-223 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis), lorsque le budget prévisionnel ne peut être voté qu’au cours de l’exercice comptable qu’il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté.

Si une telle autorisation a eu lieu, alors vous devez effectivement vous acquitter de ces appels de fonds. Par ailleurs, il importe de s’assurer que le mandat du syndic soit toujours valable afin qu’il ait la capacité juridique à réclamer le paiement des appels de fonds auprès des copropriétaires. À défaut, ces derniers seraient recevables à contester le paiement des charges. On notera toutefois que la multiplication des impayés pourrait mettre en difficulté la copropriété alors même que la situation devrait être régularisée lors de la prochaine assemblée générale. À voir donc s’il est opportun de contester le paiement des charges et s’il n’est pas plutôt préférable de presser le syndic à être plus vigilant dans la maîtrise du calendrier et des différentes échéances légales.

Travaux, parties communes spéciales et paiement des charges

Ont été votés en assemblée générale des travaux portant sur la cage d’escalier d’une montée qui n’est pas la mienne. Or, selon le règlement de copropriété, la répartition des travaux incombe à l’ensemble de la copropriété. Puis-je contester cette résolution ? JL (91)

Le syndic de copropriété est tenu de respecter le règlement de copropriété et d’appliquer la clause de répartition des charges qui s’y trouve, quand bien même serait-elle contestable. Il appartient alors, soit à l’assemblée générale de voter une nouvelle grille, soit à un copropriétaire de saisir le juge si la grille ne respecte pas les critères définis aux deux premiers alinéas de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (loi n° 65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis), exonérer un lot du paiement des charges générales par exemple ou ne pas respecter le critère d’utilité pour les charges spéciales.

Dans votre affaire, il semblerait que des parties communes spécialeexistent mais qu’elles ne soient pas affectées de charges générales spéciales. Or, l’article 6-2 et l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 précisent que la création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles et que leur existence est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. En l’état actuel, vous devez vous acquitter de la dépense, sauf à intenter une action en nullité de la grille de répartition des charges, à ceci près que la nouvelle grille, établie par le juge, ne sera pas rétroactive. Cela signifie donc qu’elle ne vaudra que pour l’avenir.

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