Copropriété. Des questions ? Les réponses de nos experts

Plan pluriannuel de travaux (PPT) et fonds de travaux

Lors de notre dernière assemblée générale, le syndic nous a indiqué que l’adoption du plan pluriannuel de travaux entraînait d’office une modification des modalités de calcul du fonds de travaux. Or, il me semblait qu’un vote était obligatoire sur ce point. CM (94)

Votre syndic est effectivement dans le vrai. Pour rappel, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation dont le montant correspond à 5 % du budget prévisionnel. L’assemblée générale peut toutefois décider d’un taux supérieur par un vote à la majorité de l’article 25. En cas d’adoption d’un plan pluriannuel de travaux, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel. Par conséquent, au regard du montant des travaux projetés, votre fonds de travaux peut être revu et voir son taux de cotisation correspondre à 2,5 % du coût des travaux prévus dans le plan. Cette modification est automatique et ne nécessite pas de vote de l’assemblée générale, sauf si, comme indiqué, elle souhaite fixer un taux de cotisation plus important. Cette règle ne s’applique qu’en cas d’adoption d’un plan pluriannuel. Si des travaux sont votés en dehors de tout plan, le taux de cotisation demeure de 5 % du budget prévisionnel.

Conseil syndical et accès aux pièces justificatives des charges

Les conseillers syndicaux de notre résidence rencontrent de grandes difficultés pour accéder aux différents documents concernant la copropriété, le syndic faisant de l’obstruction systématique. Dernièrement, il a exigé que, pour chaque demande de pièces et autres factures, il y ait une résolution expresse du conseil syndical en ce sens. A-t-il le droit d’imposer un tel formalisme ? NR (32)

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précise bien que le conseil syndical peut prendre connaissance et copie de tous documents concernant la copropriété. Faute pour le syndic de faire droit à la demande qui lui est faite, il encourt, passé le délai d’un mois, une pénalité de 15 € par jour de retard. Toutefois, l’ancienne rédaction de l’article 26 du décret du 17 mars 1967 a pu poser des problèmes et être à l’origine de situations telles celles que vous décrivez. En effet, cet article précisait qu’un ou plusieurs membres du conseil syndical, « habilités à cet effet par ce dernier », peuvent prendre connaissance des différents documents concernant la copropriété. Il était ainsi exigé une habilitation du conseil syndical, donc une décision expresse de sa part. Cette situation est toutefois révolue, le décret du 2 juillet 2020, pris en application de l’ordonnance de réforme d’octobre 2019, a modifié l’article 26 précité pour supprimer toute référence à une quelconque habilitation du conseil syndical, ceci afin de faciliter l’exercice par les conseillers syndicaux de leurs prérogatives. En conséquence, ce droit d’accès aux documents concernant la copropriété n’est plus subordonné à un formalisme particulier. Le syndic a donc tout intérêt à transmettre les pièces réclamées, faute de se voir imputer des pénalités financières.

Suppression des vide-ordures et majorité requise

Je suis en désaccord avec mon syndic concernant la majorité applicable à la suppression de nos vide-ordures. Il m’indique qu’il s‘agit de la majorité simple de l’article 24 alors que, selon moi, il doit s’agir au moins de la double majorité de l’article 26. Qu’en est-il exactement ? MT (94)

La majorité applicable dépend du contexte. S’agissant d’un élément d’équipement commun lié à la destination de l’immeuble, sa suppression nécessite l’unanimité du syndicat des copropriétaires, ce qui est impossible dans la pratique, ou presque. Toutefois, si cette suppression est justifiée par des impératifs d’hygiène, alors la majorité requise est effectivement celle de l’article 24, à savoir la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Cependant, dans cette hypothèse, il convient de démontrer l’existence d’impératifs d’hygiène, lesquels ne sont pas définis par la loi. On peut néanmoins estimer que le simple souhait de vouloir faire des économies par la suppression du contrat d’entretien et de désinfection des gaines de vide-ordures ne suffit pas à justifier l’application de cette majorité assouplie pour en demander la suppression. Il faudrait invoquer des éléments factuels telles des infestations de parasites (blattes…) pour permettre un vote à la majorité de l’article 24.