Copropriété : la notification électronique devient la règle

Parmi les principales mesures de la loi « Habitat dégradé » d’avril 2024 figure la modification des modalités de notification des convocations aux assemblées générales ainsi que des mises en demeure. Si la voie postale constituait le principe et l’envoi électronique l’exception, le dispositif est désormais inversé. Ainsi, les convocations à l’assemblée générale sont valablement faites de façon dématérialisée, sauf si le copropriétaire a indiqué vouloir continuer à bénéficier de l’envoi postal. Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 est venu apporter les précisions nécessaires pour la mise en place de ces nouvelles mesures. 

Le basculement : de l’envoi postal à l’envoi électronique

L’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 9 avril 2024, dispose : « Les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique. Les copropriétaires peuvent, à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale. Le syndic informe les copropriétaires des moyens qui s’offrent à eux pour conserver un mode d’information par voie postale. »

Bien que le texte ne renvoie pas expressément à un décret d’application, il était possible de définir certains principes de ces quelques lignes. Ainsi, les copropriétaires peuvent demander à tout moment de continuer à bénéficier de l’envoi postal, le syndic ne pouvant imposer une date limite de réponse. En parallèle, le syndic est tenu d’informer les copropriétaires de la possibilité de conserver la voie postale pour les notifications et autres mises en demeure. Par ailleurs, mais cela résulte des règles de répartition des charges définies à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, on ne saurait imputer aux seuls copropriétaires qui souhaiteraient conserver le bénéfice de l’envoi postal le coût de la convocation. En effet, il s’agit ici de charges générales réparties auprès de l’ensemble des copropriétaires selon les modalités définies par le règlement de copropriété.

Le cadre technique de la mise en place

Le décret de décembre 2025 a modifié, entre autres, les articles 64 à 64-4 du décret du 17 mars 1967. L’article 64 est ainsi réécrit et dispose désormais que les notifications et mises en demeure sont valablement faites : 

• soit par lettre recommandée électronique dans les conditions prévues par le Code des postes et des communications électroniques ; 
• soit au moyen d'un procédé électronique mis en œuvre par l'intermédiaire d'un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l'intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications. 

Un simple mail avec demande d’avis de lecture ne constitue donc en aucun cas une notification électronique, ce processus ne répondant pas aux critères de sécurité imposés par les textes.  

En parallèle, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot est tenu de notifier au syndic, outre son domicile réel ou élu, son adresse électronique dès lors qu’il n’a pas demandé à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale (article 65 modifié).  

De même, le contenu de la liste des copropriétaires visée à l’article 32 du décret du 17 mars 1967 a été modifié. Alors qu’auparavant l’adresse électronique n’était mentionnée qu’après accord de l’intéressé, elle y figure désormais de façon impérative.  

Les modalités du maintien de l’envoi postal

La demande d’un copropriétaire pour continuer à bénéficier de l’envoi postal peut se faire à tout moment et par tout moyen « permettant d'établir avec certitude sa date de réception » (article 64-4 al. 1er modifié). En pratique, il s‘agira surtout d’une lettre recommandée avec avis de réception ou d’une remise en main propre contre émargement.  

La demande peut également se faire lors de l’assemblée générale. Dans ce cas, le syndic en fait mention sur le procès-verbal (article 64-4 al. 3 modifié), à supposer toutefois qu’il soit secrétaire de séance. L’important étant que l’information soit consignée par écrit, on peut légitimement penser que l’obligation de procéder à la mention incombera au secrétaire de séance, quel qu’il soit, mais il est vrai que le texte ne fait état que du seul syndic. 

La demande du copropriétaire prend effet le lendemain du huitième jour suivant sa réception par le syndic ou le jour de l'assemblée générale si cette demande a été formulée à cette occasion (article 64-4 al. 2 modifié).  

L’obligation d’information des copropriétaires

Le syndic est tenu d’informer les copropriétaires de la possibilité qui s’offre à eux de conserver le mode d’envoi postal. Pour ce faire, les avis d’appels de charges et les convocations aux assemblées générales doivent être accompagnés d’une mention spécifique en ce sens (article 64-2 modifié). 

Le décret n’imposant aucune formulation précise ni reproduction d’article en particulier, le syndic est donc libre de la rédaction du texte. Par ailleurs, on notera que le décret n’apporte aucune précision quant à la temporalité de cette information, de sorte qu’elle peut avoir lieu après la généralisation, par le syndic, des notifications électroniques.

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