Encadrement des loyers : le rapport enfin publié !

Baisse des loyers et absence d’effets sur l’offre locative

Le rapport confirme que l'encadrement des loyers a permis une baisse des loyers, estimée entre 2 et 4 % en moyenne pour les premières années de sa mise en place. Un résultat qui recoupe celui de l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR) qui concluait à un effet moyen de 5 % sur le niveau des loyers entre juillet 2019 et juin 2025.

Par ailleurs, les effets de l’encadrement s’intensifient au fil du temps, atteignant 5% après deux ans d’application dans les villes étudiées hors Ile-de-France, à savoir Lille, Bordeaux, Montpellier, Lyon et Villeurbanne. Ce dispositif génère ainsi des gains annuels de pouvoir d’achat de 400 millions d’euros à Paris, 34 millions à Plaine commune et Est Ensemble (Seine-Saint-Denis) et 162 millions dans les villes de province. Ces montants représentent des gains individuels de 500 € par an, 800 € à Paris. Les auteurs conviennent également que la pratique des compléments de loyers du plafonnement des loyers.

Par ailleurs, les économistes estiment que l’on ne peut, à ce stade, corréler à l’encadrement des loyers une contraction de l’offre. Or, inefficacité et impact sur le marché sont, depuis des années, les arguments des opposants à l’encadrement des loyers. Et effectivement, l'explosion du marché secondaire et des locations de courte durée ne saurait s'expliquer uniquement par la mise en place de ce dispositif au regard des sommes importantes que permettent d'engranger les plateformes de locations touristiques. Ce faisant, le rapport confirme donc l’efficacité du dispositif.

Il est néanmoins dommage que l’étude n’aborde pas de façon approfondie les effets sur les prix de l’annulation de l’encadrement des loyers par les juridictions administratives en 2017.

Des propositions intéressantes

Sans se prononcer sur l’opportunité du maintien ou de la suppression de l’encadrement des loyers, les auteurs du rapport émettent des propositions intéressantes, telles que la remise à plat des différents régimes de taxation des revenus fonciers et la suppression de certaines niches fiscales. Une piste à laquelle on ne peut que souscrire tant la pression fiscale sur les bailleurs a eu pour conséquence de renforcer les tensions dans les rapports locatifs.

De même, il est indispensable, comme le préconise l'étude, d'améliorer l'appareil statistique du suivi du parc locatif privé.

Des mesures à intégrer dans le futur projet de loi « Logement »

Il est indispensable que ces mesures soient intégrées dans le projet de loi « Logement » qui devrait être débattu au Sénat cet été. Pour rappel, ce texte prévoit, entre autres, la remise en location des passoires énergétiques et ce sans indemnité pour les locataires, ces derniers étant contraints de faire valoir leurs droits en justice. Les locataires doivent enfin être au centre des préoccupations des pouvoirs publics.

En conséquence, la CLCV demande :

La pérennisation de l’encadrement des loyers
Son application automatique dans les zones tendues pour les communes carencées au sens de la loi SRU et qui ne disposent pas suffisamment de logements sociaux
Une amélioration du dispositif, notamment concernant le complément de loyer, les délais d’action (notamment aligner le délai de contestation du complément de loyer sur celui du loyer) ou encore le contenu de la petite annonce afin d’informer pleinement le candidat locataire
La mise en place d’outils statistiques pour mieux connaître le marché locatif privé
Une refonte fiscale, plus juste et non confiscatoire, mieux ciblée afin de limiter les niches