Encadrement des loyers à Paris et en Seine-Saint-Denis (93) : 64 % d’annonces conformes

70 % d’annonces conformes à Paris, mais 56 % en Seine-Saint-Denis

70 % des annonces de biens situés à Paris sont conformes. Un taux qui monte à 84 % en cas de recours à un professionnel de l’immobilier, contre 62 % lorsque le bien est géré en direct par le bailleur. Une différence qui constitue une constante depuis la première édition de notre baromètre en 2015, à savoir un meilleur taux de conformité en cas de recours à une agence immobilière.

Si l’encadrement des loyers demeure bien appliqué à Paris, il en va autrement en banlieue, où le taux de conformité est de 56 %, avec une très faible mobilisation des particuliers (39 %) et des professionnels. En effet, ces derniers, avec seulement 67 % d’annonces respectant le plafond autorisé, soit 17 points de moins que leurs homologues parisiens, affichent un comportement indigne d’une profession règlementée. Plus généralement, il est donné la désagréable impression de profiter d’une population plus fragile, dont on sait qu’elle ne contestera pas les loyers, pour aller au-delà du maximum autorisé.

Par ailleurs, on constate un très faible respect de l’encadrement des loyers pour les logements d’une superficie inférieure ou égale à 14 m² puisque le taux de conformité les concernant est seulement de 14 % sur l’ensemble de notre panel. Or, ces logements sont surtout prisés par des étudiants et des jeunes travailleurs, aux ressources limitées.

Le meublé à la traîne

70 % des locations nues respectent l’encadrement des loyers, contre 59 % pour les locations meublées, les résultats variant néanmoins selon le territoire. Ainsi, dans la capitale, les taux de conformité des locations nues et meublées sont respectivement de 77 % et 66 %, contre 64 % et 46 % en Seine-Saint-Denis.

1 860 € par an réclamés en moyenne en toute illégalité

En moyenne, les loyers non conformes excèdent de 155 € environ par mois le maximum autorisé, soit 1 860 € à l’année. Mais certaines annonces vont bien au-delà, tel ce 2 pièces loué 1 450 € au lieu de 837 €, soit une différence de 613 € par mois, 7 356 € sur une année ! Ou encore ce logement loué 3 400 € au lieu de… 1 677 €. Une différence de 1 723 € par mois, 20 676 € à l’année.

Les contournements toujours aussi nombreux

Parmi les contournements utilisés par les bailleurs, le complément de loyer figure en première position : absence d’éléments dans l’annonce expliquant son application (197 € par mois réclamés sans raison), justifications poussives (100 € pour le Wifi et l’électricité), montant totalement déraisonnable dans des cas de surcroît litigieux (complément de 500 € pour une place de parking), voire application illégale d’un complément (50 € par mois dans un logement classé F, ou encore dépassement de 475 € pour un logement dont les toilettes sont sur le palier).

De même, le développement du bail dit « Code civil » exclut toute application de l’encadrement des loyers puisque les logements sont essentiellement destinés à la location saisonnière. Et pourtant, les annonces peuvent avoir la même présentation que celles pour des locations classiques (référence à un complément de loyer par exemple), ajoutant ainsi à la confusion des locataires. Le bail mobilité figure également parmi les outils utilisés pour contourner l’encadrement des loyers, à tort car il s’applique pour ce type particulier de location meublée. Tel ce bailleur qui applique un loyer mensuel supérieur de plus de 1 000 € au maximum autorisé.

Un dispositif efficace qui doit être pérennisé

Le rapport remis en mai dernier par Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, tous deux économistes, confirme que l'encadrement des loyers a permis une baisse des loyers, estimée entre 2 et 4 % en moyenne pour les premières années de sa mise en place, avec des effets s’intensifiant au fil du temps, atteignant 5 % après deux ans d’applicationdans les villes étudiées hors Île-de-France, à savoir Lille, Bordeaux, Montpellier, Lyon et Villeurbanne. Un résultat qui recoupe celui de l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR) qui concluait à un effet moyen de 5 % sur le niveau des loyers entre juillet 2019 et juin 2025 Ce dispositif génère ainsi des gains individuels de 500 € par an, 800 € à Paris. Or, au 24 novembre 2026, à minuit, l’encadrement des loyers aura cessé d’exister.

Plus que jamais, il est indispensable de pérenniser ce dispositif qui protège les locataires des abus des bailleurs, voire de le généraliser sur certains territoires. En effet, l’encadrement des loyers ne peut être l’objet d’un débat purement idéologique avec pour victimes collatérales les locataires, comme cela est le cas à Lyon où, suite aux dernières élections municipales, le dispositif va être supprimé. Il est nécessaire d’avoir de la stabilité et de supprimer cette éternelle épée de Damoclès.

C’est oublier également que l’encadrement des loyers est soutenu par une très large majorité de la population, puisque 71 % des Français y sont favorables. Autrement dit, des bailleurs soutiennent également ce dispositif. Il faut donc aller au plus vite et le futur projet de loi « Logement » actuellement en préparation constitue le véhicule législatif naturel.Toute autre alternative prendrait davantage de temps, avec comme conséquence de voir arriver la date de fin de l’encadrement des loyers. 

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