Créé par la loi Habitat dégradé d’avril 2024, qui a introduit un article 18-3 au sein de la loi du 10 juillet 1965, le syndic d'intérêt collectif a pour mission d’assister le mandataire ad hoc et l’administrateur provisoire dans le cadre de copropriétés en difficulté. Un décret et un arrêté, tous deux en date du 10 mai 2025, sont venus apporter des précisions quant aux spécificités de ce syndic d’un nouveau genre.

La nécessité d’un agrément

Pour exercer, le syndic doit disposer d’un agrément délivré par le Préfet, justifiant notamment de sa capacité et de ses compétences à gérer des copropriétés pour lesquelles un mandataire ad hoc ou un administrateur provisoire ont été désignés. Le professionnel qui souhaite obtenir l’agrément pour exercer en tant syndic d'intérêt collectif doit adresser une demande en ce sens auprès Préfet, pa rlettre recommandée avec accusé réception, accompagnée d’un dossier comprenant deux types de pièces, celles relatives à sa capacité technique à exercer les fonctions de syndic d'intérêt collectif d’une part, et celles exposant les mesures concrètes prises lors de la gestion de copropriétés en difficulté d’autre part.

  • Le dossier technique

Le dossier technique doit permettre d’attester que le syndic professionnel dispose des compétences recherchées reposant sur la capacité du demandeur à savoir accompagner les copropriétés en difficulté, à savoir :

- conduire des diligences complexes pour résoudre de nombreuses situations d'impayés ;

- rétablir une gestion défaillante et assurer un fonctionnement efficace des instances de gestion ;

- reconstituer une comptabilité pour des ensembles immobiliers complexes, n'ayant pas approuvé leurs comptes ou qui présentent d'importantes lacunes ou irrégularités voire en carence depuis plusieurs années ;

- conduire des programmes de travaux traitant de l'habitabilité d'immeubles soumis au statut de la copropriété.

À ce titre, le dossier technique de demande d’agrément initial doit comprendre obligatoirement les pièces suivantes :

- les coordonnées des copropriétés gérées ;

- l'évolution du montant des impayés sur une période donnée ;

- Les actions entreprises au titre du plan pluriannuel de travaux ;

- tous documents permettant d'attester de la capacité du demandeur à remplir les compétences permettant d’accompagner les copropriétés en difficulté ;

- une présentation des actions mises en œuvre par le syndic pour accompagner les copropriétés en difficulté.

  • L’acte d’engagement

En sus du dossier technique, la demande d’agrément doit être accompagnée d’un acte d’engagement exposant les mesures que le demandeur s’engage à respecter pour l’accompagnement des copropriétés en difficulté. L’acte d’engagement doit ainsi comprendre les pièces suivantes :

- les noms, compétences et expériences des personnes physiques intervenant pour la mise en œuvre des missions dévolues au syndic en matière de gestion, comptabilité et recouvrement ;

- le nombre de lots, quelle que soit leur affectation, et le nombre d'immeubles gérés par chaque gestionnaire accompagnant les copropriétés ;

- l'obligation de signaler au Préfet tout départ des gestionnaires accompagnant les copropriétés en question, ainsi que tout changement notable dans sa situation qui conduirait à la cessation de ses fonctions de syndic d'intérêt collectif.

Par ailleurs, l’acte d’engagement comprend l'obligation de se former, en plus des formations de droit commun, spécifiquement sur l'accompagnement des copropriétés en difficultés pour les gestionnaires accompagnant ces mêmes copropriétés, au moins 7 heures par an sur toute la durée de l'agrément.

  • Durée et portée de l’agrément

L’agrément est accordé pour une durée de 5 ans, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la date de dépôt du dossier technique et de l'acte d'engagement complets. Il ne vaut que dans les limites du département dans lequel il a été délivré.

Contrôle des syndics d'intérêt collectif et sanctions

Le Préfet peut contrôler ou faire contrôler, sur pièce et sur place, tout syndic d'intérêt collectif, aux fins de vérifier l'existence et la qualité de l'accompagnement effectué tout au long de l'intervention, ainsi que le respect continu par le syndic d'intérêt collectif des règles et des principes tenant à cette qualité. À ce titre, le non-respect de l'acte d'engagement, notamment le départ des gestionnaires accompagnant les copropriétés, entraîne le retrait de l'agrément de syndic d'intérêt collectif.

Décret n° 2025-508 du 10 mai 2025 / Arrêté du 10 mai 2025 (NOR : ATDL2431615A).

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