Enquête - Conformité des contrats de syndic : 35 % des contrats comportent de graves irrégularités

35 %. Tel est le taux des contrats de syndic que nous avons étudiés* et qui comportent de graves violations du modèle type : indemnités versées inférieures au minimum légal (notamment en cas d’absence de communication de documents réclamés par le conseil syndical), réécriture ou suppression de clauses entières, facturation de prestations non prévues au contrat telles que la mise à jour de l’état daté ou la création de frais administratifs pour la gestion des comptes débiteurs, honoraires mentionnés uniquement en HT… Il s‘agit ici de violations importantes qui supposent une volonté manifeste d’induire en erreur le copropriétaire et qui ne sauraient être assimilées à de simples maladresses rédactionnelles.

Le contrat type est un modèle prérédigé défini par décret, le professionnel qui le renseigne n’ayant qu’à « remplir les blancs ». Or, de nombreux syndics ne respectent pas les consignes fixées par les textes (mentions devant être rayées et non supprimées, honoraires présentés uniquement en TTC alors que le montant HT doit également être indiqué…). Si nous devions appliquer le contrat type à la lettre, de façon stricte, alors le taux de non-conformité serait de 71 %. Autrement dit, seuls 29 % des professionnels respectent intégralement le modèle type, tel qu’il est fixé par les textes, c’est-à-dire sans modification ni altération de son contenu, tout en respectant les consignes de présentation imposées (mentions devant être rayées et non supprimées par exemple).

Une telle situation ne saurait perdurer et il serait enfin temps d’instituer la Commission de contrôle des professionnels de l’immobilier, laquelle est attendue depuis plus de 10 ans.

Par ailleurs, 17 % des contrats comportent des vacations horaires différenciées, avec des montants variant selon la nature de la prestation (présence en assemblée générale, déplacement sur les lieux en cas de sinistre…), la tranche horaire (après 18 h…) ou la personne concernée (taux horaire différent pour un gestionnaire ou un collaborateur par exemple). Une pratique illégale, dans la mesure où l’on ne peut fixer qu’un montant unique de vacation horaire et qui, de surcroît, nuit à la bonne comparabilité des contrats entre eux.

Concernant la mise en demeure, celle-ci est facturée en moyenne près de 40 € et peut aller jusqu’à 90 €. Un montant bien trop élevé pour une simple prestation et qui incite surtout les syndics à multiplier les relances plutôt que de réaliser des actes ayant un intérêt procédural dans le recouvrement d’impayés de charges. Une telle situation contribue à aggraver artificiellement la dette des copropriétaires tout en retardant le recouvrement des charges, mettant ainsi en péril l’équilibre financier de l’ensemble du syndicat. C’est pourquoi le plafonnement des frais de recouvrement avait été décidé en 2014 par la loi ALUR avant d‘être supprimé purement et simplement, sans aucune explication, par l’ordonnance de réforme du droit de la copropriété d’octobre 2019. Une mesure indispensable à mettre en place.

Enfin, parmi les bonnes pratiques, on notera des assemblées générales organisées majoritairement en dehors des heures ouvrables (57 %), permettant d‘assurer une meilleure participation des copropriétaires, notamment les actifs. De même, 91 % des contrats comprennent dans la gestion courante au moins une réunion avec le conseil syndical, alors que cette prestation n’est pas exigée par les textes.

Lorsque des abus sont constatés, il convient toujours de s’interroger sur le fait qu’ils existent en raison d’une insuffisance des textes ou simplement d’une volonté de ne pas les respecter. Ici, la matière paraît suffisamment encadrée pour qu’il ne soit pas nécessaire de légiférer à nouveau, d’autant que des sanctions financières existent même si elles pourraient être majorées[1] Néanmoins, le dispositif peut être amélioré. C’est pourquoi nous demandons, entre autres :

• l’instauration de la Commission de contrôle des professionnels de l’immobilier ; 
• le rétablissement du plafonnement des frais de recouvrement ;
• l’obligation d’inclure dans les honoraires de base au moins une réunion avec le conseil syndical.

*Enquête portant sur 195 contrats de syndic proposés en 2023.

**Le non-respect du contrat type est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

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