Mur mitoyen : qui fait quoi et quels sont vos droits ?

L'essentiel à retenir

• Un mur est présumé mitoyen lorsqu'il est situé sur la limite séparative de deux propriétés.

• Les voisins doivent participer à parts égales à son entretien et à ses réparations, sauf accord contraire.

• A condition de ne pas porter atteinte aux droits du voisin ni à la solidité de du mur, chaque copropriétaire peut adosser une construction au mur ou y fixer certains éléments. Il peut surélever un mur mitoyen à ses frais. La partie ajoutée appartient alors à celui qui a réalisé les travaux.

• Avant d'entreprendre des travaux, il est recommandé d'informer son voisin et de rechercher son accord.

• Il est possible d'acquérir ou d'abandonner la mitoyenneté d'un mur sous certaines conditions.

Comment savoir si un mur est mitoyen ?

Un mur vous appartient s’il est construit sur votre terrain et à votre voisin s’il l’est sur le sien. Il devient mitoyen lorsqu’il est placé sur la limite séparative des deux propriétés pour servir de séparation. Cette présomption de mitoyenneté concerne principalement les murs, mais elle peut s’appliquer aux haies, aux fossés et à certaines clôtures comme les grillages et palissades.

Cette présomption disparaît lorsque :

Le mur sert à retenir des terres (mur de soutènement). Il appartient au propriétaire du terrain qu’il soutient.
Le haut du mur présente un sommet incliné (tuiles, corniche…) d’un seul côté. « Il appartient alors au propriétaire du côté vers lequel les eaux de pluie s’écoulent.En cas de doute, c’est souvent l’acte de propriété qui établit clairement si un seul propriétaire détient le mur. Il est important de s’y référer », explique David Rodrigues, du service juridique consommation logement et cadre de vie à la CLCV.

Pour savoir si un mur est mitoyen vous pouvez également consulter le plan cadastral de votre commune. Dans le cas d’un mur privatif, un petit tiret est mentionné du côté du propriétaire du mur, et pour un mur mitoyen par un petit tiret de chaque côté du mur.

Qui doit entretenir un mur mitoyen ?

Les propriétaires d’un mur mitoyen doivent conjointement participer à son entretien et ses réparations. Les frais sont en principe partagés à parts égales et les travaux doivent être décidés d’un commun accord, notamment en ce qui concerne le choix des matériaux, de l’entreprise et de la nature des travaux. Si un des voisins engage des travaux sans en informer l’autre, celui-ci peut refuser de participer aux frais, sauf en cas d’urgence avérée (risque d’effondrement, danger imminent).

Travaux autorisés sur un mur mitoyen

Sur un mur mitoyen, chaque copropriétaire dispose de droits, à condition de respecter ceux du voisin et la solidité de l’ouvrage.

Mieux vaut toujours demander le consentement de son voisin avant tout travaux.

Il est ainsi possible :

d’y adosser une construction (barbecue en dur, serre, abri de jardin, garage…) ou sceller certains éléments (poutres, solives…). Vous pouvez « habiller » votre côté du mur avec des plantes grimpantes ou des treillages, du moment qu’ils ne dépassent pas la hauteur du mur ;
de surélever le mur ou d’en augmenter l’épaisseur mais uniquement de votre côté et à vos frais. Les travaux ne doivent pas nuire à votre voisin et le mur doit supporter les travaux. En cas de dégâts, il doit être reconstruit à votre charge. La partie initiale du mur reste mitoyenne. En revanche, la partie surélevée appartient exclusivement à la personne qui a réalisé les travaux. L'autre voisin peut toutefois devenir copropriétaire de cette nouvelle partie du mur en versant une indemnité. Les règles de hauteur et d’implantation des constructions sont fixées par les documents d’urbanisme locaux (PLU). Pensez avant tout travaux à vous renseigner auprès de votre mairie ;
de démolir une construction adossée au mur de votre côté. Le propriétaire doit prendre toutes les précautions nécessaires pour ne pas endommager le mur mitoyen

La servitude de tour d’échelle

Il est aussi possible de passer sur son terrain pour réaliser des travaux chez vous. C’est ce que l’on appelle la servitude de tour d’échelle. Ce droit de passage permet d’accéder temporairement au terrain voisin pour effectuer des travaux indispensables sur votre bien. Votre voisin ne peut pas s'y opposer lorsque aucune autre solution n'est possible, mais vous devrez lui verser une indemnité pour compenser le trouble de jouissance, notamment en fonction de la durée des travaux. Le montant de cette indemnité est librement fixé entre les parties.

Peut-on abandonner la mitoyenneté ?

Un copropriétaire peut renoncer à la mitoyenneté afin de ne plus supporter les charges d’entretien. Cette renonciation est cependant impossible si le mur soutient un bâtiment lui appartenant, s'il est intégré à une de ses constructions (comme un mur porteur) ou s’il constitue un mur de soutènement pour son terrain. En dehors de ces cas, l’abandon est possible à condition d’exprimer clairement sa volonté par écrit à son voisin et de réparer le mur si celui-ci est en mauvais état.

Peut-on acquérir la mitoyenneté ?

Il est possible d’acquérir la mitoyenneté d’un mur privatif appartenant au voisin et situé en limite de propriété. « Tout dépend du projet que l’on a. Acquérir la mitoyenneté devient intéressant si on souhaite y construire ou adosser une construction », explique David Rodrigues. Cette acquisition suppose le versement de la moitié de la valeur du mur et du sol sur lequel il est construit. Cet accord doit être formalisé par écrit.