Bail Code civil : faut-il s'en méfier ?

L’essentiel à retenir

Qu'est-ce que c'est ? Un contrat de location ultra-souple (loyer et durée libres) normalement réservé aux résidences secondaires, meublés touristiques, parkings ou box.
Le détournement : De nombreux bailleurs l'utilisent pour contourner l'encadrement des loyers dans les zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux...).
Les risques : Contrairement au bail classique (loi de 1989), il permet une résiliation sans préavis, des hausses de loyer libres et un dépôt de garantie non plafonné.
Le conseil : Ne signez jamais ce type de bail pour votre résidence principale, sous peine d’être moins protégé qu’avec un bail classique (préavis, montant du dépôt de garantie…)

Qu’est-ce qu’un bail Code civil ?

Le bail dit « Code civil » est un contrat de location conclu entre un propriétaire et un locataire. Il se distingue par sa grande souplesse, notamment en ce qui concerne le loyer, la durée du contrat et les modalités de résiliation, qui peuvent être librement fixés par les parties.

Ce type de bail est réservé à des situations bien précises, comme la location d’une résidence secondaire, d’un meublé touristique, d’un parking ou d’un box. Il peut également être utilisé dans le cadre de locations temporaires conclues avec des entreprises, afin de loger des salariés pour quelques jours, semaines ou mois (logements de fonction), ou encore pour répondre aux besoins des activités d’une association.

En revanche, il ne peut s’appliquer à la résidence principale d’un locataire. Dans ce cas, seul le bail d’habitation régi par la loi de 1989 est applicable. Ce contrat n’est pas non plus destiné aux locaux commerciaux ou aux locaux à usage professionnel.

Bail Code civil : quels sont les risques ?

Le bail relevant du Code civil s’écarte du cadre très protecteur des baux d’habitation classiques et n’est encadré que par deux obligations légales principales : le bailleur doit remettre le logement en bon état et garantir au locataire une jouissance paisible des lieux. Et de son côté, le locataire doit régler le loyer convenu et occuper le bien de manière paisible, conformément à sa destination.

En dehors de ces obligations, le locataire s’expose à plusieurs risques, notamment :

un congé pouvant être donné sans préavis,
l’absence de recours amiable garanti,
des augmentations de loyers non encadrées,
un dépôt de garantie dont le montant peut parfois être abusif.

« Il est bien sûr préférable d’éviter de signer un tel contrat lorsqu’on recherche une résidence principale. Mais, faute de logements disponibles, des locataires peuvent finir par accepter. Pour se protéger un minimum, il est essentiel que vous soyez averti en lisant attentivement l’ensemble des clauses du bail. Il est ainsi nécessaire de clarifier, si cela n’est pas indiqué, la durée du contrat et les conditions de résiliation, de négocier le montant du loyer et du dépôt de garantie, ainsi que le délai de restitution de ce dernier. », indique David Rodrigues.

Le bail Code civil : un contrat détourné pour contourner les règles ?

Interrogé sur la question, David Rodrigues du service juridique logement de la CLCV explique : « Nous constatons aujourd’hui, principalement dans les zones tendues soumises à l’encadrement des loyers, comme Paris, Bordeaux, Lille, Lyon…, une multiplication des annonces de bailleurs souhaitant louer leur bien via un bail Code civil ou bail de droit commun. L’un des principaux avantages de ce type de contrat réside dans la liberté contractuelle. Locataire et propriétaire peuvent définir de modalités sur mesure, tant que les clauses adoptées ne sont pas abusives. Il devient alors possible de fixer librement la durée de location, le montant du loyer, celui du dépôt de garantie et les conditions de résiliation.

Dans les faits, de nombreux bailleurs utilisent ce dispositif pour contourner les plafonds applicables aux baux d’habitation classiques dans ces zones, et ainsi afficher des loyers plus élevés. Ils y parviennent en précisant dans leurs annonces que le logement ne peut pas constituer une résidence principale, mais uniquement un « pied-à-terre », une résidence secondaire ou un logement de fonction. Si cette formule est avantageuse pour le bailleur, elle l’est beaucoup moins pour le locataire. »,

Pourquoi le bail d’habitation est protecteur ?

Les baux pour les résidences principales sont régis par la loi de 1989, offrant :

une durée de location minimale de 3 ans (ou 1 an pour un meublé),
des règles de congés strictes,
un encadrement du loyer dans les zones tendues,
un dépôt de garantie limité à 1 mois pour une location vide.

Une résidence principale est un logement occupé au moins huit mois par an, en dehors d’obligation professionnelle, cas de force majeure ou raison de santé. Et rappelez-vous : une personne ne peut avoir qu’une seule résidence principale.