Les charges locatives constituent la contrepartie d’un service rendu et doivent être acquittées par le locataire au même titre que le loyer mensuel. La détermination de leur montant est souvent perçue de façon accessoire par les bailleurs, ces derniers estimant que le locataire paye après tout une somme globale, peu importe si les provisions sont correctement estimées ou non. Or, toute erreur dans la détermination des charges locatives peut engager la responsabilité du propriétaire, d’autant plus en copropriété.

L’information du locataire sur le montant des charges récupérables

Que l’annonce soit publiée par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier(1) ou directement par le propriétaire bailleur(2), elle doit indiquer obligatoirement le montant des provisions pour charges qui seront réclamées mensuellement au locataire dès lors qu’il s’agit d’un logement occupé à titre de résidence principale. L’auteur de l’annonce ne peut donc se contenter d’une mention unique portant sur un loyer « charges comprises », sans plus de précisions. Par ailleurs, le contrat de location doit impérativement indiquer les modalités de règlement des charges récupérables (provisions mensuelles le plus souvent) et leur montant(3).

La détermination du montant des charges récupérables

Conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont alors justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, « lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ». Le copropriétaire bailleur ne peut donc estimer unilatéralement le montant des provisions mensuelles sans fournir à son locataire les informations lui permettant de vérifier comment elles ont été déterminées. La loi de 1989 précitée faisant expressément référence au budget prévisionnel, il appartient au propriétaire de communiquer, concomitamment à la signature du bail, le procès-verbal de l’assemblée générale qui en a approuvé le montant. Néanmoins, le bailleur ne pourra pas répercuter l’intégralité de ses charges auprès de son locataire. En effet, les charges locatives sont définies limitativement par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Autrement dit, tout poste de dépense qui n’est pas expressément prévu par ce texte incombe au bailleur. En parallèle, l’assemblée générale peut être amenée à voter différents travaux. Ici encore, leur coût ne peut être imputé au locataire, ce dernier ne devant supporter que les menues réparations et les travaux d’entretien courant. De fait, le propriétaire doit déterminer le montant des provisions mensuelles au regard du seul budget prévisionnel voté, tel qu’il est défini à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, et concernant les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble.

Dans la pratique, on estime que le locataire supporte entre 75 % et 80 % des charges acquittées par le bailleur. Dans une copropriété où les appels de fonds trimestriels seraient de 600 €, il est alors recommandé au bailleur de fixer des provisions mensuelles de 150 € environ. À noter que de nombreux syndics mentionnent dans le relevé général des dépenses le caractère récupérable ou non d’un poste de charges : il s’agit ici d’une démarche purement volontaire, aucun texte n’imposant une telle prestation.

Conséquence en cas de mauvaise estimation des charges mensuelles

Les charges devant obligatoirement être régularisées chaque année, toute surévaluation des provisions se traduira par le remboursement du trop versé au locataire lors de l’approbation des comptes par l’assemblée générale. Une telle démarche n’a donc que peu d’intérêt et oblige le bailleur à adapter le montant des provisions réclamées. En revanche, il en va autrement en cas de minoration du montant des charges. La sous-évaluation volontaire des charges consiste à fixer un montant relativement bas des provisions afin que l’opération soit financièrement attractive pour les candidats locataires, le bailleur ou son mandataire procédant ensuite à une régularisation massive. Or, un tel procédé peut être source de responsabilité. En effet, il a été jugé que la sous-évaluation de la provision mensuelle sur charges, « si elle ne vicie pas le consentement du locataire, l’a conduit à mésestimer le montant des charges qu’il allait devoir acquitter pendant le cours du bail, lui causant ainsi un préjudice » (4). De même, dans une autre affaire, les juges ont retenu la responsabilité de l’agence immobilière qui avait fixé des provisions mensuelles à 35 € au lieu de 90 € (5). Si la minoration des charges n’interdit pas au bailleur de réclamer le produit de la régularisation, elle ouvre cependant le droit au locataire de demander une indemnité qui viendra alors en compensation.

(1) Arrêté du 10 janvier 2017, NOR : ECFC1638733A.

(2) Art. 2-1 loi du 6 juillet 1989 et Arrêté du 21 avril 2022, NOR : LOGL2209519A.

(3) Art. IV-B du bail type institué par le Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.

(4) Cour d’appel de Paris, 29 octobre 2003.

(5) Cour d’appel de Toulouse, 13 décembre 2018, n° 18/02495.

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