Clause d’indexation du contrat de syndic

Lors de la réunion préparatoire de l’Assemblée générale, nous avons constaté que le montant des honoraires forfaitaires du syndic avait augmenté par rapport à l’année précédente. Le syndic nous a alors indiqué qu’une clause d’indexation était stipulée dans le contrat, ce qui permettait d’en réviser chaque année le montant. L’approbation du syndicat des copropriétaires en assemblée générale n’est-elle pas nécessaire pour y procéder ? 

Le contrat de syndic est un contrat dit « type » qui comprend des mentions obligatoires. Néanmoins, certaines dispositions du contrat restent librement négociables par le syndic professionnel et le conseil syndical. Le montant des honoraires du forfait de base du syndic en fait partie. A ce titre, le contrat peut prévoir une clause d’indexation stipulant que les honoraires seront révisés automatiquement chaque année, selon un indice et une formule de calcul alors définie. Néanmoins, il n’existe pas de reconduction tacite du contrat de syndic. 

Chaque contrat est indépendant du précédent de sorte que le syndic ne peut se prévaloir d’une clause d’indexation pour augmenter ses honoraires du prochain contrat. La révision ne peut donc être effective que dans le cadre d’un contrat ayant une durée supérieure à un an, la rémunération définie au contrat étant annuelle (art. 7.1.5 du contrat type). Si tel est le cas, et en présence d’une clause figurant dans le contrat, la révision ne nécessite pas d’être approuvée en assemblée générale, le syndicat des copropriétaires ayant accepté la mise en œuvre de ce mécanisme par avance. Il conviendra néanmoins de vérifier l’indice utilisé, la date de référence dudit indice, et le mode de calcul de la révision.

Le sort du fonds de travaux ALUR lors de la vente du bien

Pendant plusieurs années, dans le cadre du paiement des provisions pour travaux futurs, j’ai participé à la constitution du fonds de travaux ALUR. Depuis la mise en place de ce dernier, il n’y a jamais eu de travaux au sein de la copropriété. Aujourd’hui, je souhaite vendre mon appartement. Puis-je obtenir la restitution du montant que j’ai provisionné pour le fonds de travaux ? 

La loi ALUR a instauré un fonds de travaux dont l’objet est de financer les futurs travaux collectifs de la copropriété. Ce fonds est alimenté via le versement d’une cotisation, laquelle est attachée au lot et non au copropriétaire. Ainsi les sommes versées à titre de provision sont automatiquement affectées au financement de travaux futurs et sont acquises au syndicat des copropriétaires. Par conséquent, en cas de vente du lot, les cotisations versées ne sont pas remboursées. 

Néanmoins, le copropriétaire vendeur pourra négocier auprès de l’acheteur le prix de vente du lot à la hausse au titre des sommes versées pour la revalorisation de la copropriété et ainsi obtenir une forme de remboursement, partiel ou total, des provisions engagées. A noter qu’il existe la possibilité pour l’assemblée générale de voter, en plus du fonds ALUR, des avances destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie, notamment pour la réalisation future de travaux non encore décidés. Or, s’agissant d’avances, celles-ci sont remboursables en cas de vente.

Travaux d’ordre sanitaire et autorisation de l’assemblée générale

Dans le cadre d’une succession, je suis devenue propriétaire d’un appartement disposant de deux salles de bain. Dans l’une d’elles, je me suis aperçue que l’évacuation des eaux usées ne s’effectuait pas correctement, le système n’étant plus aux normes. Après en avoir informé le syndic celui-ci m’a indiqué que les travaux impacteraient à la fois mes parties privatives et les parties communes, de sorte qu’un vote en assemblée générale serait nécessaire. Est-ce réellement le cas, y compris pour des travaux d’ordre sanitaire ? 

La loi du 10 juillet 1965 opère une distinction quant au régime applicable aux parties privatives et aux parties communes. S’agissant des premières, le copropriétaire a la jouissance libre de son bien. Il peut donc effectuer tous travaux sur ses équipements privatifs. En revanche, s’agissant des secondes, la loi prohibe l’atteinte aux parties communes sans autorisation. Ainsi, pour effectuer des travaux affectant les parties communes, une autorisation votée en assemblée générale est indispensable, bien que les travaux soient d’ordre sanitaire. Il faudra alors solliciter l’inscription d’une résolution relative au vote des travaux pour la prochaine assemblée générale. 

Cependant, en cas de danger immédiat la loi instaure une exception. L’autorisation préalable en assemblée générale ne sera plus requise, et les travaux pourront être engagés en urgence (par exemple, en cas de risque de fuite grave, insalubrité, risque pour l’immeuble, etc.). Mais une assemblée générale extraordinaire devra ensuite être convoquée sans délai.

Crédit photo : © takasu - stock.adobe.com