En cas de litiges sur le montant du loyer, les locataires ne doivent pas hésiter à saisir la commission départementale de conciliation (CDC), ou les tribunaux le cas échéant. Le nombre de saisines avait d’ailleurs considérablement augmenté en 2016, le dispositif étant de plus en plus connu des locataires.

Pour autant, les dossiers concernant la diminution du loyer à la signature du bail ou la contestation du complément de loyer était de l’ordre d’une centaine, un nombre relativement faible au regard de celui des locataires potentiellement concernés. Nous ne pouvons donc qu’inciter fortement les locataires à se rapprocher de la Commission afin de faire valoir leurs droits4.

Par ailleurs, il convient de rappeler que le bailleur qui ne respecte pas les dispositions de l’encadrement des loyers peut se voir infliger par le Préfet une amende administrative de 5 000 €, au plus, 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale.

Si les loyers de référence ne sont pas mentionnés dans le bail

Le montant du loyer de référence et celui du loyer de référence majoré doivent être mentionnés dans le contrat de location. À défaut, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par LRAR une mise en demeure de le faire. Le bailleur a alors 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.

En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

Le loyer est supérieur au loyer de référence majoré

Le locataire peut demander une diminution du loyer devant la commission départementale de conciliation ou directement devant le juge. Il dispose de 3 ans à compter de la signature du bail pour le faire.

La décision rendue s’applique, de manière rétroactive, à compter de la prise d’effet du contrat de location. Le trop-versé sera remboursé au locataire par le propriétaire et le montant du dépôt de garantie sera, le cas échéant, revu.

Si le bail prévoit un complément de loyer

Le locataire peut en contester le montant dans les 3 mois qui suivent la signature du bail. Attention, la saisine préalable de la CDC avant toute action devant le juge est obligatoire.

Il appartient au bailleur de démontrer le bien-fondé du complément de loyer et notamment les caractéristiques du logement. Celles-ci doivent d’ailleurs être mentionnées dans le contrat de location.

Si la conciliation échoue, le locataire a 3 mois à compter de l’avis de la commission pour saisir le juge afin de demander l’annulation ou la diminution du complément de loyer.

Les décisions de la CDC et du juge sont rétroactives et s’appliquent à compter de la prise d’effet du bail.

Si le bail arrive à échéance

Le locataire peut faire une proposition de diminution de loyer à son bailleur si le loyer fixé au bail (hors complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de la proposition de loyer. Le locataire doit faire sa proposition au moins 5 mois avant le terme du contrat par LRAR.

En cas de refus ou d’absence de réponse du bailleur 4 mois avant le terme du bail, le locataire pourra saisir la CDC. En cas d’échec de la conciliation, le juge pourra être saisi avant le terme du contrat.


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