L’accession à la propriété dans le logement social a depuis les années 2000 été poussée par le gouvernement. Depuis la loi ELAN, les règles ont été simplifiées pour acheter son logement, mais aussi le vendre pour le bailleur. 

La vente HLM au locataire : une vente à la découpe 

Devenir propriétaire en France demeure populaire. Et s’il peut s’agir d’une bonne expérience, pour le logement social la situation est beaucoup plus complexe. En effet, la gestion d’un logement social implique une information au locataire détaillée. Les logements étant pour la plupart anciens, des travaux sont nécessaires, et l’isolation thermique est loin d’être optimale. Par conséquent, avec la loi ELAN, le locataire désireux d’acheter son logement ou le bailleur souhaitant le vendre à l’occupant doit respecter plusieurs critères.

Avant la vente, le bailleur social doit indiquer : 

  • Le montant des charges locatives des deux dernières années (et charges de copropriété si elles existent) 
  • La liste des travaux réalisés au cours des cinq dernières années et ceux envisagés pour les parties communes par le bailleur social par la suite 
  • L’évaluation du montant des travaux à réaliser et la quote-part que le locataire accédant devra verser 
  • Le montant de la taxe foncière que le locataire devra s’acquitter 
  • Un état descriptif de l’immeuble et le règlement de copropriété s’il existe

Le locataire doit également être informé des dispositifs d’aides existantes pour l’achat du logement (prêt à taux zéro correspondant à 10% de la somme totale, APL accession, aides aux travaux d’économie d’énergie, etc.). Concernant le prix, il doit être équivalent à un logement du bailleur occupé de dimensions similaires. Il doit rester 20 à 30% moins cher qu’un logement dans le privé. Le bailleur peut seul décider du prix, sans accord du maire ou du préfet. Toutefois, de nombreuses informations sont manquantes, notamment sur la consommation d’énergie (diagnostic DPE), la vétusté des équipements (diagnostic électricité et/ou gaz), et les produits dangereux (amiante et plomb). 

Un accompagnement du locataire/ copropriétaire limité 

Le locataire accédant à la propriété est malheureusement peu, voire mal accompagné dans son statut de copropriétaire. Certes, l’ordonnance du 7 mai 2019 précise les obligations du bailleur par rapport aux copropriétaires pour les 10 premières années (information régulière, fonctionnement des instances de décision, paiement des charges de copropriété par la suite), mais la CLCV craint que le suivi soit insuffisant. Le bailleur social risque de devenir un simple syndic de copropriété, voire de déléguer cette charge à un organisme tiers. Nous serions donc confrontés à une multiplication des copropriétés dégradées au détriment des habitants. 

Rôle des associations de locataires : informer et accompagner 

Si les bailleurs sociaux ne communiquent pas l’ensemble des informations nécessaires aux locataires, les associations de locataires doivent accompagner les acquéreurs dans leurs démarches. En effet, la vente de logements sociaux présente un double risque : la création de copropriétés fragiles par manque de soutien financier, mais aussi un manque de contrôle sur l’argent obtenu par le bailleur social. 

Il est primordial que les ventes de logements soient réinvesties soit dans la construction de logements neufs, soit dans la rénovation de logements existants. L’USH indique que la vente d’un logement permet d’en construire 3 à 4 autres (ce qui est contestable). Si l’objectif de construction est louable, les associations de locataires doivent s'assurer que ces sommes servent bien à la construction et non à la création d’une trésorerie et que les locataires paient en hausse de loyer et manque d’entretien ces ventes. Par ailleurs, les associations doivent s'engager à aider les locataires accédant dans leurs démarches, des documents à exiger avant la vente (notamment sur la performance énergétique) jusqu’au fonctionnement de la copropriété. Toutefois, elles ne doivent pas se substituer aux bailleurs, mais garantir qu’il réalise bien son action d’information et de suivi.


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