Les règles de majorité (tableaux a insérer)

C'est lors de l'assemblée générale que les copropriétaires vont décider de l'avenir de leur copropriété. Toutes les décisions qui vont y être prises, qu'il s'agisse de la désignation du syndic ou de la réalisation de travaux importants, nécessitent de recueillir l'approbation d'un certain nombre de voix des copropriétaires voire, dans certains cas, d'un certain nombre de copropriétaires. Le nombre de voix est précisé dans le règlement de copropriété pour chaque copropriétaire et correspond à la quote-part de chacun dans les parties communes.

La majorité simple dite majorité de l'article 24

La délibération est approuvée lorsqu'elle obtient la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. L'emploi du terme exprimé signifie que l'on ne tient pas compte des abstentions, de sorte que, en pratique, la résolution est adoptée lorsque le nombre de POUR est supérieur au nombre de CONTRE.

La majorité de l'article 24 est la majorité par défaut: elle s'applique toutes les fois où la loi ne prévoit pas une majorité différente. Elle s'applique également dans certains cas spécifiques. Ainsi, les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées relèvent de la majorité de l'article 24.

La majorité simple dite majorité de l'article 25

Il s'agit de la majorité absolue de tous les copropriétaires.

En d'autres termes, la résolution, pour être adoptée, doit recueillir 501/1000^ème de votes POUR.

La passerelle de majorité de l'article 25-1

La majorité absolue que constitue l'article 25 est apparue difficile à obtenir dans certains cas. Aussi, afin d'éviter que l'absentéisme des copropriétaires ne nuise au processus décisionnel de l'assemblée générale, une passerelle de majorité a été mise en place.Celle-ci permet, sous certaines conditions, et uniquement pour certaines résolutions, de procéder à un second vote à une majorité moindre. En fait, il est possible pour l'assemblée générale de procéder immédiatement à un nouveau vote, à la majorité de l'article 24 cette fois, lorsque la résolution soumise à la majorité absolue n'a pas été approuvée.

Conditions d'application de l'article 25-1

Tout d'abord, il faut que la résolution n'ait pas été approuvée, ce qui est logique, l'article 25-1 consistant en quelque sorte une "session de rattrapage". Ensuite, il faut que la résolution ait recueilli au moins le tiers des voix, c'est-à-dire au moins 334/1000^ème de votes POUR.

Lorsque ces conditions sont remplies, l'assemblée générale peut (ce n'est pas une obligation) procéder à un second vote à la majorité de l'article 24. La décision de procéder à ce second vote est prise à la même majorité.

Ainsi, nous avons, pour la même résolution, trois votes :
le premier à la majorité absolue sur la résolution dont il est question, puis, un deuxième à la majorité de l'article 24 pour savoir si l'assemblée générale décide effectivement de revoter sur cette délibération et, enfin, le troisième, également à la majorité simple, portant sur la résolution concernée.

Quand le tiers des voix n'a pas été obtenu, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.

Ce délai de trois mois est impératif. S’il n’est pas respecté, la nouvelle assemblée générale ne pourra pas se prononcer à cette majorité assouplie.

En pratique, peu d'assemblées générales suivent réellement ce formalisme, ce qui est dommage. Mais, en tout état de cause, il faut que les copropriétaires veillent à ce que le syndic ne cherche pas à imposer lui-même un second vote à la majorité de l'article 24, voire à l'imposer dès le premier tour ! Le recours à cette passerelle de majorité doit demeurer une prérogative exclusive de l'assemblée générale.

Article 19 du décret du 17 mars 1967.

INSERE TABLEAU

Quand doit-il s'appliquer ?

Outre son mode opératoire, l'article 25-1 pose un autre problème. Peut-on l'appliquer pour toutes les résolutions devant être votées à la majorité absolue ? Il convient de distinguer deux cas : les décisions prévues expressément à l'article 25 et les autres. Toutes les décisions visées par l'article 25 peuvent faire l'objet d'un second vote conformément à la passerelle de majorité. Pour les autres décisions, celles qui doivent être votées à la majorité absolue mais qui sont prévues par un autre texte que l'article 25, il faut que le recours à l'article 25-1 soit expressément prévu.

A titre d'exemple, l'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1.

L'article 18 de la même loi, quant à lui, dispose que l'assemblée générale peut autoriser une délégation de pouvoir du syndic, à une fin déterminée, à la majorité de l'article 25. La différence quant à la rédaction de ces deux articles tient dans le fait que, dans un cas, le recours à l'article 25-1 est prévu, mais pas dans l'autre.

Par conséquent, le législateur, en précisant uniquement dans certains cas la possibilité de recourir à l'article 25-1 a entendu ne pas rendre cette procédure automatique pour toutes les questions relevant de la majorité absolue.

L'article 25-1 peut donc être utilisé pour toutes les décisions visées par l'article 25 et, pour les autres décisions, uniquement lorsque la loi le prévoit expressément.

La majorité qualifiée dite double majorité ou majorité de l'article 26

Il s'agit d'une double majorité correspondant à la majorité des membres du syndicat et représentant au moins les 2/3 des voix. Ces conditions sont cumulatives. Ainsi, dans une résidence comprenant 20 copropriétaires, la résolution est adoptée lorsqu'elle a été approuvée par 11 copropriétaires représentant 667/1000^ème.

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