Abattre une cloison pour agrandir une pièce, construire une véranda, changer sa chaudière, mettre du double-vitrage, isoler son grenier... Tout propriétaire envisage un jour ou l’autre de réaliser des travaux dans son logement. Mais attention, on ne peut pas toujours faire ce que l’on veut. Que l’on habite dans une maison individuelle ou dans un appartement en copropriété, les règles diffèrent, les marges de manœuvre aussi. Certains travaux nécessitent en effet un permis de construire (agrandissement de la maison) et d’autres une simple déclaration de travaux (construction d’une véranda).

En maison individuelle

Si le logement est une maison individuelle, la liberté du propriétaire est plus large qu’en copropriété puisqu’il peut réaliser tous les travaux qu’il souhaite, même s’ils concernent l’extérieur du bien. Dans des lotissements, certains travaux peuvent toutefois être limités pour respecter l’harmonie entre les différentes maisons, par exemple. Cette liberté ne signifie pas pour autant que le propriétaire peut faire tout ce qu’il désire. Selon les travaux projetés, des démarches administratives préalables peuvent être nécessaires (obtention d’un permis de construire ou une autorisation en fonction des règles d’urbanisme à respecter...).

Par principe, toute nouvelle construction est soumise à un permis de construire, et ce, même si elle ne comporte pas de fondation. Par contre, les travaux sur des constructions existantes ne sont pas soumis à un permis de construire, sauf pour :

  • l’agrandissement d’un bâtiment s’ilvise à créer plus de 20 m² de surfacehors œuvre brute (SHOB),
  • le changement de destination d’uneconstruction (un local commercial enlocal d’habitation...) lorsque ces travauxmodifient la structure porteuse ou lafaçade du bâtiment,
  • la modification du volume de l’habitation lorsque l’opération nécessite desurélever, percer, agrandir une ouverture sur un mur extérieur.


La déclaration préalable de travaux est obligatoire pour les travaux de plus faible importance, tel l’agrandissement d’une construction avec Attention à la durée des travaux. Si les travaux durent plus de 21 jours, le loyer doit être diminué à proportion du temps et de la partie du logement concernée. Si les travaux sont de telle nature qu’ils rendent inhabitable le logement, le locataire pourra faire résilier le bail. Toute clause contraire dans le contrat de location est nulle. une véranda entraînant la création d’une SHOB supérieure à 2 m² et inférieure ou égale à 20 m², la modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment...

En copropriété

Le propriétaire pourra réaliser les travaux qu’il souhaite, à condition de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ou du lot (transformer un logement en local commercial...) et aux parties communes (abattement d’un mur porteur...) et de ne pas modifier l’apparence de l’immeuble. Même la pose de carrelage peut être interdite par le règlement de copropriété pour des motifs acoustiques ou liés à la structure du bâti.

Avant de changer la couleur de vos fenêtres et volets, de transformer votre 3 pièces en 2 pièces, d’abattre un mur porteur, vous devez obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée sans quoi vous pourriez être condamné à remettre les lieux en l’état. Pour cela, il faut demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Envoyez, en recom- mandé avec accusé de réception, un projet de résolution (autrement dit, la question que vous souhaitez poser à l’assemblée générale : Autorisation donnée à M. ... de réaliser les travaux suivants...) et joignez-y les documents expliquant l’importance et l’implantation des travaux projetés. 

Le syndic est obligé d’inscrire cette question dès lors qu’elle lui parvient suffisamment tôt pour qu’il puisse l’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale (soit au moins 21 jours à l’avance, voire un peu plus si l’on prend en compte le délai nécessaire à la mise sous pli et à l’expédition des convocations).

Bailleur : attention à la durée des travaux

Si les travaux durent plus de 21 jours, le loyer doit être diminué à proportion du temps et de la partie du logement concernée. Si les travaux sont de telle nature qu’ils rendent inhabitable le logement, le locataire pourra faire résilier le bail. Toute clause contraire dans le contrat de location est nulle.

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