Achat d’un logement : vice caché, comment faire face ?

S’il est vrai que les nombreux diagnostics (installation électrique gaz…), dont sont tenus les vendeurs d’un bien réduisent les vices cachés, l’acheteur n’est pas à l’abri d’une mauvaise découverte. Tout acquéreur d’un logement qui constate dans un délai de 5 ans après l’achat un problème qui n’était pas apparent dispose d’un recours contre le vendeur : l’action en garantie des vices cachés.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Selon l’article 1641 du Code civil, les vices cachés sont des défauts ou malfaçons non visibles ou difficiles à déceler au moment de l’achat, qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminue l’usage. C’est en général une anomalie importante, inutile de l’invoquer pour une simple tache de peinture sur le sol de la maison. Le vice caché concerne des défauts matériels. En voici quelques exemples : une charpente abîmée, l’humidité et le défaut d’étanchéité du logement, un système de chauffage hors d’usage, le caractère instable d’un terrain dit constructible, des fondations défectueuses, une dalle béton qui se fissure ou encore des nuisances sonores particulièrement gênantes provenant de la chaudière collective.

Comment faire valoir la garantie des vices cachés ?

Il y a vice caché ouvrant droit à la garantie lorsque plusieurs conditions sont réunies. Le défaut de conformité doit être antérieur à la signature de l’acte de vente. Le vice doit être non apparent.

Contrairement à une idée reçue, vice caché ne signifie pas que le vendeur l’a volontairement caché (la plupart du temps, il ignore son existence), mais simplement qu’il n’était pas apparent au moment de la vente. Le vice doit rendre le logement impropre à l’usage auquel on le destine ou en diminuer fortement son usage. Si vous l’aviez su, vous ne l’auriez pas acheté ou à un prix inférieur.

Enfin, vous ne devez pas en avoir eu connaissance au moment de la vente : défaut mentionné dans l’acte de vente, pointé par un diagnostic. Si c’est le cas, la garantie ne joue pas, car il est réputé avoir été accepté par l’acheteur.

L’acte de vente peut contenir une clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés. Elle ne concerne que les vices dont il n’avait pas connaissance. Il vous faudra alors démontrer que le vendeur, au regard de la nature du vice et de ses caractéristiques, en connaissait parfaitement l’existence et vous l’a sciemment caché (défaut d’étanchéité de la toiture colmatée avec des panneaux de bois par exemple).

Le règlement amiable

L’acquéreur dispose d’un délai de deux ans à partir de la découverte du vice pour prévenir le vendeur et cinq ans au plus à compter de l’achat du bien. C’est le délai de prescription au-delà duquel il n’est plus possible de dénoncer les vices.

Après l’avoir identifié, votre premier réflexe est donc d’en informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception (AR). C’est à vous de prouver l’existence d’un vice caché. Rassemblez des preuves : plaintes de vos voisins concernant des problèmes similaires, devis de réparation, photos des dégâts occasionnés ou de l’ampleur des défauts.

Vous pouvez lui demander la restitution du bien et son remboursement, faire jouer la garantie contre les vices cachés ou garder le bien et exiger (toujours par lettre recommandée avec AR) de vous faire rembourser une partie du prix. N’hésitez pas à contacter votre CLCV pour vous aider dans ces démarches. Si aucun accord n’est envisageable, votre recours, intenter une action en garantie des vices cachés devant le tribunal judiciaire.

L’action en garantie

Adressez-vous au tribunal judiciaire du lieu de situation du logement. Le recours à un avocat est obligatoire. Si vous bénéficiez d’une protection juridique faites-la jouer pour régler ses honoraires. Votre avocat vous conseillera, selon la gravité du vice, sur le type d’action à mener : l’annulation de la vente ou le remboursement d’une partie de la vente (diminution du prix).

Vous êtes également en droit de réclamer des dommages et intérêts si le vendeur est de mauvaise foi ou que le vice caché vous a porté préjudice. La responsabilité de l’agent immobilier ou du notaire de la vente peut également être engagée s’ils ont commis une faute.