La distinction entre parties privatives et parties communes

La loi du 10 juillet 1965 fixe une présomption de communauté de divers éléments: gros œuvre, équipements communs, voies d'accès, jardins… Cette énumération ne vaut qu'en cas d'absence ou de contradiction des titres (règlement de copropriété ne se prononçant pas sur la distinction entre les parties privatives et les parties communes par exemple).

Par ailleurs, il est tout à fait possible qu'un règlement de copropriété classe comme partie privative un élément considéré par la loi comme commun, et inversement.

Cette distinction une fois établie, il n'est plus possible de revenir dessus, sauf par un vote en assemblée générale à l'unanimité des copropriétaires formant le syndicat.

Il existe deux types de parties communes: les parties générales et les parties spéciales. Cette distinction relève de l'article 4 de la loi de 1965 selon lequel les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement.

Ainsi, dans une copropriété comportant plusieurs bâtiments, il pourra y avoir des parties communes spécifiques à ce seul bâtiment (local à vélos…). La principale conséquence d'une telle distinction est la création de tantièmes généraux et de tantièmes spéciaux pour les copropriétaires qui bénéficient de ces parties spéciales.

La loi de 1965 a également donné une définition de la partie privative. Il s'agit des parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. On peut déterminer l'ensemble des parties privatives en effectuant une comparaison avec les parties communes. Ainsi, tout ce qui n’est pas considéré comme partie commune est une partie privative.

Les parties communes

L’article 3 de la loi de 1965 fait une énumération des parties réputées communes. On pourra retenir notamment les suivantes :

  • le sol ;
  • les parcs, jardins et voies d'accès      ;
  • le gros œuvre ;
  • les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.

Comme il l'a été dit, le règlement de copropriété peut tout à fait déclarer certains de ces éléments comme étant privatifs. Toutefois, on peut se demander si déclarer, par exemple, privative une partie du gros œuvre présente un quelconque intérêt. En effet, les copropriétaires concernés ne pourront aucunement les abattre ou en disposer comme ils l’entendent puisque, s’ils peuvent user librement de leurs parties privatives, cette jouissance ne peut porter atteinte aux autres copropriétaires. Or, en abattant un mur faisant partie du gros œuvre et considéré comme privatif, le copropriétaire porte atteinte à la solidité de l’immeuble et cause, de ce fait, un préjudice à l’ensemble du syndicat.

Les parties privatives

Les parties privatives sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif des copropriétaires. Alors que la loi énumère les parties communes, elle n'en fait rien pour les parties privatives.

Il en ressort que leur détermination se fera, soit dans le règlement de copropriété, soit par comparaison avec les éléments communs (une même partie ne pouvant être à la fois privative et commune).

Ainsi, sont généralement reconnues comme parties privatives :

  • l'intérieur des appartements, y compris la porte palière, les fenêtres, les volets, les persiennes, les stores, les balustrades et appuis de balcons ;
  • les cloisons intérieures qui ne font pas parties du gros œuvre, les portes de communication entre les pièces, les menuiseries intérieures ;
  • les parquets et carrelages et, d'une manière générale, les revêtements de sol, à l'exception du gros œuvre ;
  • les équipements intérieurs de chaque appartement (baignoire, lavabo…) ;
  • les enduits des murs intérieurs et  des plafonds (peinture, papier peint…) ;
  • les caves, greniers et emplacements de garage ;
  • les boîtes aux lettres (même si elles sont placées dans des parties communes).

Là encore, le règlement de copropriété peut très bien modifier cette liste.

Les droits des copropriétaires

Les copropriétaires peuvent user librement des parties privatives et des parties communes mais, cela ne signifie pas pour autant qu'ils puissent faire tout ce qu'ils désirent. En effet, ils ne peuvent en aucun cas porter atteinte aux autres copropriétaires.

C'est pourquoi, dans certains cas, les droits des copropriétaires sur leurs propres parties privatives sont limités. On en voit un exemple lorsqu'un copropriétaire souhaite peindre ses volets d'une certaine couleur : alors même que les volets sont des parties privatives, il lui faut une autorisation de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 b, puisqu'ils s'agit de travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble.

En revanche, un copropriétaire peut très bien abattre chez lui une simple cloison dès lors qu'elle ne fait pas partie du gros œuvre. De même, un copropriétaire peut tout à fait être à l'origine de troubles de voisinage (musique écoutée à un niveau sonore élevé…).

Les droits des copropriétaires sur les parties communes sont très encadrés. En effet, ils ne peuvent y porter atteinte sans une autorisation de l'assemblée générale.

De même, ils ne peuvent en aucun cas s'approprier à titre exclusif une partie commune (terrain, cour, jardin…) sauf si le syndicat des copropriétaires l'a expressément autorisé. Ainsi, un copropriétaire ne peut pratiquer une ouverture dans un mûr constituant une partie commune sans autorisation de l'assemblée générale.

Un cas particulier : le droit de jouissance privative sur une partie commune

Il est un cas qui peut poser problème : c'est celui de la partie commune à usage privatif. Quels sont les droits du copropriétaire et à qui appartient l'entretien de cette partie qui, bien que commune, ne profite qu'à une personne en particulier ?

Dans la pratique, le droit de jouissance privative est le fait de concéder l’appropriation individuelle d’une partie commune à un copropriétaire. Cette situation est sans incidence sur la qualification de partie commune et touche essentiellement des cours, jardins, couloirs, terrasses ou balcons.

Les différents types de droit de jouissance

Deux types de droit de jouissance privative sont à distinguer : celui ayant un caractère temporaire, profitant à un copropriétaire donné, et celui, plus couramment rencontré, qui est l’accessoire d’un lot et ayant un caractère perpétuel.

·        Le droit de jouissance temporaire

Il prévoit un droit personnel et précaire profitant à un copropriétaire. Par exemple, l’assemblée générale qui consent une autorisation de stationnement dans une cour commune. Ce droit d’usage non perpétuel est susceptible de révocation car il ne constitue qu’une simple tolérance.

En effet, il prend normalement fin avec la vente du lot, mais également si les actes qui accordent le droit de jouissance prévoient le retrait de l’autorisation en cas de survenance d’un événement précis ou sur décision du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, l’assemblée générale peut révoquer l’autorisation de stationnement accordée à un copropriétaire en procédant à une application pure et simple du règlement de copropriété qui prévoit que la destination normale d’une cour commune est à usage de passage et non de parking.

·        Le droit de jouissance perpétuelle

Il n’est pas attaché à la personne du copropriétaire mais au lot lui-même dont il constitue un accessoire. Il est créé par une clause du règlement de copropriété ou par une décision d’assemblée générale statuant à la double majorité de l’article 26 ou à l’unanimité s’il y a atteinte à la destination de l’immeuble.

Ainsi, la cour ou le jardin faisant l’objet de ce droit ne peut être loué ou vendu séparément du lot auquel il est attaché. En outre, ce droit d’usage ne peut prendre fin que par une renonciation expresse du copropriétaire du lot et l’assemblée générale ne peut y mettre un terme.

Le maintien du statut de parties communes

L’attribution d’un droit d’usage privatif, qu’il soit temporaire ou permanent, ne modifie pas la nature juridique de la partie concernée. Cette dernière demeure commune et seul son usage change car, de collectif, il devient privatif.

Il est important de souligner que le fait de bénéficier d’un droit de jouissance privative sur une partie commune ne confère en aucun cas au copropriétaire un droit de propriété, mais un droit d’usage.

Toutefois, la question est de savoir qui, du bénéficiaire ou du syndicat, doit assumer les dépenses concernant la partie commune : soit, le règlement de copropriété ou l’autorisation d’assemblée générale prévoit la répartition de leur coût, et dans ce cas il suffit d’appliquer ces dispositions, soit, rien n’est prévu et il faudra appliquer les solutions apportées par la jurisprudence.

Ainsi, en ce qui concerne les toitures, les terrasses et les balcons, le syndicat des copropriétaires supportera les dépenses relatives aux travaux intéressant l’étanchéité et les éléments incorporés au gros œuvre de l’immeuble et le bénéficiaire du droit exclusif assurera les frais d’entretien des revêtements superficiels (Civ. III, 18 décembre 1996, CA Paris, 20 juin 2001).

De même, l'entretien des éléments qui participent à l'agrément de l'immeuble dans son ensemble est à charge de l'ensemble du syndicat (CA Aix en Provence, 6 juin 2008, dans une affaire concernant l'entretien d'arbres situés sur un jardin commun à usage privatif)

Aménagements ou constructions du bénéficiaire

Le bénéficiaire ne doit pas porter atteinte à la destination première de la partie commune et ne peut les utiliser que selon les modalités prévues par le règlement de copropriété ou la décision d’assemblée générale.

S’il souhaite procéder à des aménagements sur la partie commune, sauf clause particulière du règlement de copropriété, il devra requérir une autorisation du syndicat des copropriétaires, selon les règles de majorité rappelées dans le tableau ci-dessous.

S’il édifie un quelconque ouvrage sur la partie dont il a la jouissance exclusive, les autres copropriétaires pourront obtenir, par voie judiciaire, la démolition de ces constructions.