Qu’est-ce que l’état descriptif de division ?
L’établissement d’un état descriptif de division est obligatoire pour tout immeuble en copropriété Toutefois, son existence ne conditionne pas l’application du statut de la copropriété, la loi du 10 juillet 1965 s’appliquant d’office même en l’absence de ce document.
L’EDD décrit une situation matérielle objective, à savoir l’identification des différents lots de l’immeuble. Il n’est pas générateur de droits ou d’obligations et peut être inclus, ou non, dans le règlement de copropriété. Cependant, dans la pratique, ils sont réunis dans un même document bien qu’ils n’aient pas la même fonction.
En effet, l’état descriptif de division n’a pas de valeur contractuelle. Seules doivent être prises en compte les stipulations du règlement de copropriété concernant les droits et obligations de chacun. Les tribunaux admettent toutefois qu’en cas d’ambiguïté ou de contradiction dans les clauses du règlement de copropriété, l’état descriptif de division incorporé dans un règlement de copropriété est susceptible d’être pris en considération pour en déterminer le sens ou la portée (Cass., 3ème civ., 1er février 2011, n° 10-10.867).
Contenu et modifications de l’état descriptif de division
L’état descriptif doit identifier l’immeuble auquel il s’applique et opérer une division en lots. À ce titre, on entend par « lot » toute partie de l’immeuble sur laquelle peuvent s’exercer des droits réels, c’est-à-dire liés au droit de propriété. Il peut ainsi s’agir d’un logement, mais également d’un local commercial, de la loge du gardien et de son logement de fonction, d’une chambre de service, d’une cave, d’un grenier, d’un emplacement de stationnement privatif... Chaque lot doit être numéroté et localisé par un plan ou un croquis si nécessaire.
L’EDD doit obligatoirement être résumé dans un tableau comportant plusieurs colonnes :
- le numéro des lots, classés dans l’ordre croissant ;
- le bâtiment ;
- la cage d’escalier ;
- l’étage ;
- la nature du lot ;
- la quote-part des parties communes.
Les modifications à la consistance de l’immeuble doivent être constatées dans un acte modificatif de l’état descriptif de division qui rectifie la désignation de l’ensemble de l’immeuble. Elles peuvent être consécutives à la division ou la réunion de lots, mais également la division suivie du rattachement immédiat d’une des parties du lot divisé à un
lot existant, la transformation de parties communes ou en parties privatives...
En l’absence de clause particulière dans le règlement de copropriété, la division des lots est libre, à la condition qu’elle ne porte atteinte ni à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires. A noter que la répartition des charges entre les fractions issues du lot subdivisé est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24. Pour déterminer les tantièmes de copropriétés, il convient de se rapprocher d’un géomètre.
Lorsqu’un lot est divisé en deux ou plusieurs fractions nouvelles totalisant la même quantité de tantièmes de copropriété sur les parties communes, le numéro du lot constitué par la fraction initiale doit être supprimé et les fractions nouvelles font l’objet d’un nouveau numérotage à la suite du numérotage initial. Il en va de même pour la réunion de plusieurs lots. Celle-ci peut se faire librement en l’absence de clause particulière dans le règlement de copropriété et à la condition qu'elle ne porte atteinte ni à la destination de l›immeuble ni aux droits des autres copropriétaires. La modification (lots anciens et lots nouveaux) est soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.
