Le syndic

Précisions sur la durée du mandat de syndic

Votre syndic vient d’être élu pour un an. Toutefois, dans son contrat, il est stipulé que son mandat prendra fin, au plus tard, vous trouvez cette rédaction très imprécise : peut-on obliger le syndic à indiquer clairement la date de fin de son mandat ?

Si, auparavant, une telle clause pouvait être acceptée, cela n’est plus le cas désormais. Le contrat de syndic doit indiquer clairement ses dates calendaires de début et de fin de mandat, en fonction de sa durée : 1^er juin-1^er juin de l’année suivante pour une durée d’un an par exemple. La clause du contrat de votre syndic n’est donc pas valable. Nous vous invitons à le lui faire remarquer afin qu’il se mette en conformité avec les textes. Surtout, veillez à ce qu’il respecte bien la durée de son mandat lorsqu’il convoquera la prochaine assemblée générale : si elle a expiré, l’assemblée générale pourrait se voir annulée.

Les obligations de mise en concurrence

Votre assemblée générale a voté un montant au-delà duquel une mise en concurrence est obligatoire. Celle-ci s’applique-t-elle également pour le contrat de syndic ?

Il est vrai que les textes sont assez flous et précisent uniquement que la mise en concurrence doit être établie, à partir d’un certain montant, pour les marchés et contrats. Une réponse ministérielle est venue préciser que cette disposition reflétait uniquement la volonté du législateur d’assurer un minimum de transparence dans le cadre des marchés de travaux et les contrats de fourniture. Par ailleurs, à notre sens, il n’est pas opportun de mettre systématiquement le syndic en concurrence  En effet, il doit s’instaurer entre le gestionnaire et les copropriétaires une relation de confiance. La menace de choisir un autre syndic ne doit se faire qu’en cas de désaccord ou de graves problèmes (carence dans l’exécution des décisions de l’assemblée générale, problème sur la tenue des comptes…). De fait, au regard de ces différents éléments, il ne nous semble pas que l’obligation de mise en concurrence votée par l’assemblée générale s’applique au contrat de syndic.

Changement de syndic

Vous voulez changer de syndic. A cette fin, vous avez communiqué, en vue de la prochaine assemblée générale, deux autres contrats en plus de celui de notre gestionnaire actuel. Lors des discussions, le syndic a fait voter son contrat en premier, a utilisé immédiatement la passerelle de majorité de l’article 25-1 et s’est fait élire par un second vote, sans même que l’assemblée générale ne se soit prononcée sur les autres contrats. Est-ce normal ?

L’utilisation systématique de la passerelle de majorité de l’article 25-1, qui permet, pour certaines résolutions ayant obtenu au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires (soit 334/1 000^ème), de procéder immédiatement à un second vote à une majorité moindre, a donné lieu à de nombreux abus, notamment lorsqu’une mise en concurrence est organisée. En effet, parfois, l’assemblée générale ne se prononçait que sur le premier devis ou contrat présenté, sans avoir discuté sur les autres proposés. Les textes ont été modifiés afin de limiter ce type de pratique. Ainsi, lorsque l’assemblée générale est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote qu’après s’être prononcée préalablement sur chacune des candidatures. Votre syndic aurait donc dû organiser un vote pour chaque contrat de syndic et, le cas échéant, procéder à un second vote pour les candidatures ayant obtenu au moins un tiers des voix des membres du syndicat. La résolution peut donc être annulée.