Etablissement du règlement de copropriété
Qui écrit le règlement de copropriété ? A quel moment ? En fait, plusieurs cas sont possibles.
La situation la plus fréquente concerne la construction d'un immeuble : ce sera alors le promoteur qui rédigera le règlement de copropriété. Lorsque la copropriété résulte de la vente d'un ou plusieurs lots appartenant auparavant à un seul propriétaire, c'est ce dernier qui rédigera le règlement de copropriété.
Comme on peut le voir dans ces hypothèses, les copropriétaires ne participent pas à la rédaction du règlement. En fait, ils se contentent d'en accepter les termes lorsqu'ils achètent leur logement.
Dans d'autres cas, en revanche, le règlement de copropriété est élaboré par les copropriétaires eux-mêmes. Le texte doit alors recueillir l'approbation unanime de tous les copropriétaires.
Autant dire que cela peut donner lieu à des situations de blocage nécessitant un recours devant la justice pour que soit établi judiciairement le règlement de copropriété. Cela demeure toutefois assez rare en pratique.
Publication du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété doit obligatoirement être publié au fichier immobilier. Le recours à un notaire est nécessaire pour remplir cette formalité. Par ailleurs, tous les actes modificatifs du règlement de copropriété (modification des charges, création de nouveaux lots…) devront également être publiés.
Ces publications ont pour but de porter à la connaissance d'autrui (créancier, légataire…) des informations sur le fonctionnement de la copropriété et sur un lot en particulier.
Toutefois, le règlement de copropriété, ainsi que les actes qui l'ont modifié, s'appliquent à tous les copropriétaires ainsi qu'aux acquéreurs (à condition que les documents en question aient été annexés à l'acte de vente) et ce, même en l'absence de publication.
Effets du règlement de copropriété vis-à-vis des occupants
Tous les occupants de l'immeuble, qu'ils soient copropriétaires ou locataires, doivent respecter le règlement de copropriété. Ainsi, en aucun cas un locataire ne pourrait invoquer une clause de son bail pour ne pas avoir à s'y soumettre (cas où le bailleur aurait loué une partie commune par exemple).
Le syndic a d'ailleurs pour obligation principale de respecter et de faire respecter les dispositions du règlement de copropriété.
Le problème peut toutefois se poser lorsque le contenu même du règlement est contesté. Le principe est le suivant : le règlement de copropriété s'applique jusqu'à ce qu'il ait été modifié, soit par l'assemblée générale, soit par le juge.
La seule exception concerne les clauses contraires à la législation relative à la copropriété (loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967 notamment). Dans ces hypothèses, on considère que les clauses litigieuses sont réputées non écrites.
Concrètement, qu'est-ce que cela signifie ? Tout simplement que vous n'avez pas à saisir le juge pour demander la suppression de la disposition concernée (clause qui prévoit que le syndic est membre du conseil syndical ou qui lui permet d'avoir une durée de mandat supérieure à trois ans par exemple) : celle-ci est automatiquement supprimée et remplacée par la disposition législative équivalente.
Cela s'explique très facilement : les règlements de copropriété peuvent facilement être obsolètes en raison de l'évolution des textes. Afin d'éviter toute situation de blocage, ce système est apparu beaucoup plus simple que la saisine préalable et obligatoire du juge.
Contenu du règlement de copropriété
Ainsi, ce n'est pas le règlement de copropriété qui va fixer les règles de majorité pour l'adoption de certaines résolutions par l'assemblée générale : celles-ci sont fixées par un texte précis et il est impossible d'y déroger. Habituellement, on trouve dans le règlement de copropriété les éléments suivants :
- La désignation des parties communes et privatives : il appartient au règlement de copropriété de désigner clairement les parties communes et les parties privatives.
S'il est muet sur le sujet ou s'il contient des dispositions contradictoires (un même lot est qualifié de commun et de privatif à la fois), il faudra se référer à la loi du 10 juillet 1965, laquelle fixe une liste des éléments qui peuvent être qualifiés de communs ou de privatifs. Cette liste n'est donnée qu'à titre indicatif et le règlement de copropriété peut tout à fait y déroger.
Par ailleurs, le règlement de copropriété peut prévoir qu'un copropriétaire particulier bénéficiera d'une jouissance exclusive sur une partie commune (toiture terrasse, jardin…). - La destination des parties privatives et des parties communes : le règlement de copropriété détermine la destination des parties communes et privatives. En d'autres termes, il indique l'usage qui en est fait (habitation, commerce…).
Un copropriétaire peut très bien modifier la destination de ses parties privatives (greniers transformés en lieu d'habitation…), mais à la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires (box de voiture transformé en atelier de bricolage et causant des nuisances sonores…) et à la destination de l'immeuble. De plus, il ne faut pas que ce changement de destination soit interdit. - Les tantièmes de charges : le règlement de copropriété fixe la liste des tantièmes de charges pour chaque lot (logement, place de stationnement, cave…), et distingue, selon le cas, si ces charges sont imputables à un bâtiment spécifique ou à l'ensemble de la résidence.
- Les conditions de jouissance des parties communes : chaque copropriétaire use et jouit librement des parties communes à la condition de ne pas porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.
Ainsi, les occupants ne doivent-ils pas détériorer les parties communes, se les accaparer ou les utiliser pour un autre usage que celui initialement prévu (local à vélos utilisé comme débarras par exemple). - Les conditions de jouissance des parties privatives : les copropriétaires pouvant jouir librement de leurs parties privatives, il n'est possible de restreindre cette jouissance que si elle est en contradiction avec la destination de l'immeuble ou cause un préjudice à d'autres copropriétaires.
Ainsi, le règlement de copropriété peut prévoir l'impossibilité d'exercer toute activité libérale, ou une activité commerciale déterminée. Si le règlement est muet sur le sujet, et dans l'hypothèse d'un litige entre copropriétaires, le tribunal statuera en se fondant sur la destination de l'immeuble, telle qu'elle résulte de sa situation et de ses caractéristiques (immeuble de grand standing, quartier…).
- De manière générale, le règlement de copropriété peut tout à fait interdire le dépôt d'objets sur les balcons, toute activité susceptible de causer un préjudice à autrui (musique écoutée à un niveau sonore élevé…)…
- Les clauses licites et illicites: il existe de nombreuses clauses prohibées. On pourra citer, par exemple, une clause prévoyant une indemnité forfaitaire en cas de déménagement ou interdisant la détention d'un animal familier.
De même, toute clause qui aurait pour objet ou pour effet d'interdire la cession d'un lot à une personne en raison de son appartenance à une ethnie, une race ou une religion est réputée non-écrite.
En revanche, sont licites les clauses qui, par exemple, réglementent le stationnement des véhicules dans la cour commune de l'immeuble, interdisent le dépôt de tout objet dans les parties communes, prohibent l'étendage de linge aux fenêtres…
Modification du règlement de copropriété
L'assemblée générale peut, à la double majorité de l'article 26 (majorité des copropriétaires représentant les 2/3 des voix), modifier le règlement de copropriété, mais uniquement pour tout ce qui concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
Ainsi, elle ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un ou plusieurs copropriétaires une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
A titre d'exemple, il est interdit, en cas de vente d'un lot, d'imposer un droit de préemption au profit des autres copropriétaires. De même, il est interdit de voter des travaux qui pourrait nuire de façon définitive à ces occupants (remplacement de jardins par des toitures, supprimant ainsi toute vue, installation d'une clôture entraînant une baisse important de luminosité pour les lots situés en rez-de-chaussée…)
Cependant, les modalités de répartition des charges ne peuvent être modifiées que par un vote à l'unanimité. Néanmoins, lorsque les travaux ou les actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à une majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges rendue ainsi nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à cette même majorité.
L’adaptation des règlements de copropriété
L'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité, pour les copropriétaires, de mettre à jour, à une majorité assouplie (majorité dite de l'article 24, c'est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés), leur règlement de copropriété afin qu'il soit en conformité avec les différentes évolutions législatives et règlementaires.
Initialement limitée dans le temps (jusqu'en 2005, puis jusqu'en 2008), cette procédure est désormais pérennisée.
Pour autant cette notion d'adaptation des règlements de copropriété, de mise à jour, a donné lieu à quelques difficultés.
Le caractère obligatoire de la mise à jour
La question est de savoir s’il est obligatoire pour chaque copropriété de mettre à jour son règlement. Si certains syndics ont poussé à agir de la sorte, en fait, cette mise à jour n'est nullement obligatoire et repose uniquement sur la volonté des copropriétaires.
En revanche, le syndic, en fonction de son obligation de conseil, est tenu de faire inscrire cette question à l'ordre du jour de l'assemblée générale si le règlement de copropriété contient des dispositions obsolètes.
La notion d'adaptations
L'article 49 de la loi de 1965 a pour objet de permettre l'adaptation des règlements de copropriété aux évolutions législatives postérieures à leur publication. En pratique, bien que chaque règlement soit concerné, se seront surtout ceux qui ont été rédigés avant la publication de la loi de 1965 et ses modifications successives qui devront faire l'objet d'adaptations.
Ces adaptations consisteront en un toilettage des textes et à supprimer toutes les clauses qui sont en violation avec les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 (articles 6 à 37, 42 et 46 de la loi et articles du décret pris pour leurs applications)
En effet, une disposition d'ordre public est une disposition impérative qui s'applique à tous et qui ne peut être écartée contractuellement par les parties. Ainsi, dans le cadre des règlements de copropriété, seront considérées comme non écrite les clauses qui, par exemple, établissent des règles de majorité différentes de celles prévues par la loi ou qui fixent des délais de convocation inférieurs aux délais légaux.
Sont également visées les clauses qui fixent une répartition des charges reposant sur des critères différents de ceux prévus par l'article 10 de la loi de 1965.
Malheureusement, le champ d'application de l'article 49 est très restrictif. En effet, il est impossible d'utiliser cette procédure pour modifier les quotes-parts de parties communes et rectifier ainsi, par exemple, certaines erreurs.
La procédure d'adaptation
L'adaptation d'un règlement de copropriété constitue un acte important que l'on ne saurait prendre à la légère. Il paraît donc nécessaire de procéder par étape et de convoquer plusieurs assemblées générales.
Ainsi, le syndic devra se rapprocher du conseil syndical pour recenser les éventuelles adaptations nécessaires. Il devra, par la suite, porter à l'ordre du jour l'opportunité de procéder aux adaptations puis, soumettre lors d'une autre assemblée générale, le projet d'adaptation.
Les contrats avec les consultants (notaires…) doivent également être validés par l'assemblée générale.
Le nouveau règlement de copropriété sera ensuite publié au fichier immobilier et ce, au droit simple (le coût de publication est d'une centaine d'euros environ)
L’état descriptif de division
L'état descriptif de division de l'immeuble est le document qui permet d'identifier les lots au point de vue de la publicité foncière.
S'il n'est pas inclus dans le règlement de copropriété, il doit alors faire l'objet d'un document à part. Sa vocation est purement administrative : il ne saurait donc remplacer le règlement de copropriété et, par exemple, supprimer un droit pourtant acquis à un copropriétaire (jouissance exclusive sur une partie commune…)
L'état descriptif de division doit :
- identifier l'immeuble et en indiquer la nature, la situation, la contenance et la désignation cadastrale ;
- opérer la division de l'immeuble en lots et attribuer un numéro à chaque lot, chacun de ceux-ci comprenant une fraction de l'immeuble et la quote-part de parties communes y afférente si elle est déterminée ;
- résumer la désignation des lots dans un tableau comportant 6 colonnes : numéro du lot (dans l'ordre croissant des numéros), bâtiment, escalier, étage, nature du lot, quote-part dans la propriété du sol.
Il doit être dressé par un notaire et est ensuite déposé à la conservation des hypothèques. Toute modification ultérieure devra également être déposée.
