Auparavant, ce fonds était obligatoire à l’issue d’une période de 5 ans après la réception des travaux de construction de l’immeuble et les copropriétés de moins de 10 lots pouvaient, par une résolution expresse, décidée de ne pas l’instaurer. Ces règles sont désormais révolues. Ainsi, l’obligation de constituer le fonds de travaux concerne désormais toutes les copropriétés de plus de 10 ans, sans possibilité de dispense. 

Ce fonds est destiné à faire face aux dépenses résultant :
  1. De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global
  2. De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale
  3. Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence
  4. Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.                   
L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces opérations. Il s‘agit ici d’une nouveauté, l’ancien texte prévoyant un vote à la majorité de l’article 25, ceci indépendamment de la majorité requise pour l’adoption des travaux.

Comme cela était le cas auparavant, l’affectation des sommes doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges, mais le texte ne donne pas davantage d’informations à ce sujet. La réponse est donc surtout à trouver auprès des éditeurs de logiciels afin de permettre d’individualiser le montant de la cotisation du fonds de travaux pour chaque copropriétaire et selon la grille de répartition des charges utilisée.

Le fonds de travaux demeure alimenté par une cotisation mais le taux de cette dernière varie désormais selon les situations. Ainsi, lorsque l’assemblée générale a adopté le PPT présenté, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à une double limite correspondant à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan et à 5 % du budget prévisionnel. Il faudra donc envisager les deux hypothèses et adopter celle où le montant est le plus élevé.

Cas n° 1

Une copropriété a un budget prévisionnel de 200 000 € et le PPT adopté chiffre le coût des travaux à 50 000 €.

Le montant de la cotisation relative au budget prévisionnel est de : 5 % x 200 000 € = 10 000 € - Le montant de la cotisation relative au PPT est de : 2,5 % x 50 000 € = 1 250 €. Le montant de la cotisation la plus élevée étant celui lié au budget prévisionnel, c’est ce dernier qui s’appliquera. Les copropriétaires auront donc un fonds de travaux alimenté par une cotisation correspondant à 5 % du budget prévisionnel alors même qu’un PPT a été adopté.

Cas n° 2

Une copropriété a un budget prévisionnel de 80 000 € et le PPT adopté chiffre le coût des travaux à 200 000 €.

  • Le montant de la cotisation relative au budget prévisionnel est de : 5 % x 80 000 € = 4 000 €
  • Le montant de la cotisation relative au PPT est de : 2,5 % x 200 000 € = 5 000 €. Le montant de la cotisation la plus élevée est ici celui lié au PPT. C’est donc ce dernier qui s’appliquera.


Si aucun plan n’a été adopté, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel, comme cela était le cas auparavant. La possibilité de décider d’un taux supérieur demeure, le vote se faisant à la majorité de l’article 25. L’assemblée générale est appelée à se prononcer ensuite sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel ou a atteint 50 % du montant des travaux prévus dans le PPT adopté. Concernant le sort des cotisations versées au fonds de travaux lors d’une vente, celles-ci demeurent attachées au lot et ne sont pas remboursables. Le législateur de la loi Climat & Résilience a cru bon d’ajouter la précision suivante : « L’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot ». On peut s’interroger sur l’utilité d’un tel rajout puisque cette pratique était déjà permise et relevait de la liberté contractuelle, les discussions ayant lieu devant le notaire.


Selon nous, l’absence de remboursement est un réel obstacle au développement du fonds de travaux, les copropriétaires ne pouvant avoir la certitude que les sommes appelées seront utilisées pendant qu’ils résident sur place ou, par défaut, d’en être remboursées. De fait, en pratique, lorsque le fonds de travaux est mis en place, le taux de cotisations n’est jamais fixé au-delà des 5 % réglementaires et les sommes sont utilisées pour tous types de travaux et non ceux expressément prévus à cet effet.

Loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 / JO du 24 août 2021)

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