Abattage d’arbres

Sous couvert d‘entretien des espaces verts de notre copropriété, le conseil syndical a demandé au syndic d’abattre plusieurs arbres, dont certains étaient totalement sains. Pouvons-nous contester ces agissements ? FS (35)

L’abatage d’un arbre peut effectivement relever de l’entretien lorsqu’il est malade, s’il est source de nuisances (perte d’ensoleillement de certains logements par exemple) ou s’il présente un danger pour la sécurité des personnes (risque de chute…). Le simple fait qu’un arbre soit sain ne fait donc pas obstacle à la nécessité de l’abattre. Toutefois, la présence d’espaces verts importants et de nombreux arbres peuvent être considérés comme relevant de la destination de l’immeuble. Si tel est le cas, il faudra veiller à ce que les plantations supprimées soient remplacées le cas échéant, quitte à choisir un autre endroit ou à opter pour une essence d’arbre différente. 

Travaux de résidentialisation et majorité

Suite à plusieurs actes de vandalismes causés dans notre copropriété par des personnes extérieures, la question de l’entourage de la résidence va être inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Toutefois, le syndic soutient que la majorité requise est celle de l’article 25 alors qu’il me semble qu’il s‘agit de l’article 24. Laquelle doit s’appliquer ? NR (94)

Vos hésitations respectives proviennent des réformes opérées en ce domaine. L’alinéa n) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 visait effectivement « les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens ». Étaient donc soumis à la majorité de l’article 25 les travaux de sécurisation, telle la pose d’un interphone. Toutefois, la loi ALUR de mars 2014 a supprimé cet alinéa et a introduit, au sein de l’article 24, une disposition concernant notamment « les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ». Il ne s’agit pas d’une reprise de l’ancien article 25, la rédaction étant plus large en ce qu’elle vise les travaux liés à la conservation de l’immeuble et, de manière générale, ceux visant à mettre en conformité les logements avec les normes de salubrité. Pour autant, la référence aux travaux en vue de préserver la sécurité physique des occupants permet de déduire qu’il s’agit ici d’opérations que l’on pourrait qualifier de sécuritaire, à savoir l’installation d’un digicode ou, vous concernant, la résidentialisation de la copropriété. Par conséquent, si la majorité pour ce type d’opérations était bien celle de l’article 25 auparavant, il s’agit désormais de celle de l’article 24. 

Intérêt du quitus

Notre syndic insiste pour mettre la résolution relative au quitus à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Pouvons-nous refuser dans la mesure où la loi du 10 juillet 1965 n’y fait aucunement référence ? AM (16)

Le quitus résulte de la pratique issue du droit des contrats. En effet, le syndic agit en tant que représentant du syndicat des copropriétaires. A ce titre, il est son mandataire dont le mandat est soumis aux articles 1984 et suivants du Code civil, en sus des règles spécifiques relevant de la réglementation relative au droit de la copropriété. A ce titre, le mandataire engage sa responsabilité envers son mandant (le syndicat) sur tous les actes qu’il a accomplis au cours de sa mission. C’est donc en fin de mandat qu’il demande qu’on lui rende « quitte » de sa gestion. La loi du 10 juillet 1965 ne fait nulle mention du quitus dans la mesure où cette pratique ne résulte pas de son application mais du droit des contrats. En aucun cas le quitus n’est obligatoire, contrairement à la résolution relative à l’approbation des comptes avec laquelle il est souvent fait confusion. Juridiquement, le quitus consiste à valider la gestion du syndic de sorte que le syndicat ne pourra plus engager sa responsabilité, sauf pour les actes dont il n’a pas eu connaissance. Accorder ou refuser le quitus dépend du contexte. Si les relations avec le syndic sont bonnes, il n’y a pas forcément de raison de le lui refuser. En revanche, en cas de litiges, de mésentente, il est préférable de ne pas accorder le quitus. Théoriquement, l’ordre du jour est établi en concertation avec le conseil syndical. Toutefois, dans la pratique, il est difficile de s’opposer à ce que le syndic y inscrive une résolution, celui-ci étant chargé de l’organisation de la convocation à l’assemblée générale. Il faudra alors débattre en séance de vos divergences et expliquer en quoi vous ne souhaitez pas accorder le quitus au syndic. 

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