Surface habitable et superficie Loi Carrez : quelles sont les différences ?

plan logement plan d'un logement en 3 dimensions

Le bail doit mentionner la surface habitable du logement. Un élément important qui, en cas d’erreur, peut ouvrir le droit au locataire d’exiger une diminution du loyer. Dans la pratique, bon nombre de propriétaires et copropriétaires reportent sur le contrat la superficie de leur bien, telle qu’elle figure dans l’acte de vente ou le règlement de copropriété. Or, celle-ci ne correspond pas à la surface habitable mais à celle dite Loi Carrez, appelée également privative, laquelle se calcule différemment. Le point sur ces deux notions avec l’association QUALITEL.

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés utilisés pour permettre l’utilisation des apports de chaleur dus au rayonnement solaire ou pour accroître l’isolation acoustique des logements par rapport aux bruits de l’extérieur, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre (Art. R. 156-1 Code de la construction et de l’habitation.) .

Pièces du logement	Inclus dans la surface habitable
Pièces de vie (chambre, salon, salle à manger)	Oui
Cuisine	Oui
Salles de bains et toilettes	Oui
Couloirs	Oui
Buanderie et placards	Oui
Combles aménagés	Oui
Combles non aménagés	Non
Caves, sous-sol et remises	Non
Garages	Non
Terrasses, loggias, balcons	Non
Séchoirs extérieurs au logement	Non
Vérandas	Non
Locaux communs	Non

En cas d’erreur de plus de 5 % entre la surface réelle et celle mentionnée dans le bail, le locataire pourra exiger une diminution proportionnelle du loyer . C’est pourquoi, même s’il est possible de mesurer soi-même la surface habitable de son logement, il est préférable de recourir à un professionnel en raison des conséquences qu’entraînerait une erreur dans le mesurage.

La surface loi Carrez, quant à elle, est très semblable à la surface habitable, à ceci près qu’elle tient en compte la surface :

des combles non aménagés, si ces derniers sont aménageables et ont une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m,
des sous-sols (autres que cave, garage ou parking, des vérandas, remises et réserves), à condition que la surface de chaque élément soit d’au moins 8 m² avec une hauteur sous-plafond d’au moins 1,80 m.

Ces deux superficies, bien que proches, sont donc bien distinctes. D’où le danger que représente le fait de reporter automatiquement dans le bail la surface mentionnée dans l’acte de vente.