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Colocation mode d'emploi

lundi, 12 septembre 2016 14:54 Dernière modification le mardi, 27 septembre 2016 17:42
Colocation mode d'emploi

Si les jeunes sont les premiers à opter pour la colocation (31 % des 18-24 ans), toutes les tranches d’âge sont concernées. La vie en colocation obéit à des règles spécifiques. Explications.

Popularisée par la série Friends ou le film l’Auberge espagnole, la colocation présente l’avantage de pouvoir partager à plusieurs un loyer et des charges, de sorte que la dépense individuelle est plus légère pour chacun. Sans compter la convivialité du dispositif, et plus si affinités.

Si les jeunes sont les premiers à opter pour la colocation (31 % des 18-24 ans), toutes les tranches d’âge sont concernées : d’après un sondage réalisé par l’institut CSA en 2014, 1 français sur 6 (16 %) déclare avoir déjà vécu en colocation.

Qu’est-ce que la colocation ?

La réponse semble aller de soi : la colocation consiste, pour plusieurs personnes, à avoir leur résidence principale dans un même logement et à être locataire d’un même bailleur, soit par contrat unique, soit par plusieurs contrats. Plusieurs questions se posent. Des époux peuvent-ils être colocataires ? Ou des concubins, des partenaires liés par un PACS ?

Dès lors que le nom de chaque concubin figure dans le bail, on pourrait considérer qu’ils sont également colocataires. La réponse à cette question est importante car, comme nous allons le voir, le régime de la colocation présente quelques spécificités. Des conjoints et PACsés ne sont pas considérés comme des colocataires : les dispositions qui suivent ne leur sont donc pas applicables. En revanche, des concubins, dès lors que leurs noms respectifs figurent sur le même bail (ou sur deux baux distincts) sont considérés comme colocataires.

Un ou plusieurs contrats ?

Généralement, le propriétaire signe un contrat unique avec l’ensemble des colocataires, les noms de chacun figurant dans le contrat. Mais cela n’est pas automatique : il peut arriver qu’un bail distinct soit signé avec chaque colocataire. Cela est cependant plus rare dans la pratique car plus difficile pour le bailleur à gérer.

L’encadrement des loyers

Si le logement est situé dans une zone où l’encadrement des loyers est appliqué, le bailleur est tenu de respecter le plafond légal. Si chaque colocataire n’est tenu qu’à une quote-part du montant du loyer, la somme de ces quotes-parts ne saurait être supérieure au maximum autorisé. Un propriétaire ne peut donc utiliser la colocation pour contourner l’encadrement des loyers.

La clause de solidarité

La clause de solidarité est la disposition qui autorise le propriétaire à réclamer auprès de n’importe quel colocataire l’exécution de l’ensemble des obligations des signataires du contrat. Imaginons un loyer de 600 € avec 3 colocataires : le bailleur peut demander à n’importe lequel d’eux le paiement du montant du loyer, sans être obligé de demander à chacun 200 € (600/3). Aux colocataires de s’arranger entre eux.

Le paiement des charges

Les charges locatives sont récupérées par le bailleur selon les modalités suivantes :

- soit par provisions mensuelles ; le bailleur est alors tenu de procéder à leur régularisation une fois par an. Les pièces justificatives des charges doivent être mis à la disposition des colocataires ;

- soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des résultats des exercices antérieurs et peut être révisé dans les mêmes conditions que le loyer (variation de l’IRL). Il ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté. L’application d’un forfait charges dans le cadre d’une location nue est une spécificité de la colocation résultant de la loi ALUR. Pour les locations meublées, cela a toujours pu exister.

La fin du bail

Le bail prend fin lorsque le propriétaire délivre un congé à chaque colocataire. En revanche, le fait pour l’un d’entre eux de délivrer un congé au bailleur ne met pas fin au contrat. Cela signifie donc que le locataire sortant ne peut demander au bailleur le remboursement de sa quote-part du dépôt de garantie. Il devra donc se retourner vers ses anciens camarades de chambrée pour être indemnisé.

Par ailleurs, en présence d’une clause de solidarité (elle est quasi-systématique dans ce type de contrat), le colocataire sortant demeure responsable du paiement du loyer et des charges, au même titre que les locataires encore dans le logement, et ce pendant 6 mois après la date d’effet du congé. En revanche, si un nouveau colocataire entre dans les lieux et se substitue à lui, sa solidarité prend fin à la date d’effet du congé.

Il n’est pas nécessaire de signer un nouveau bail en cas de départ d’un colocataire. En revanche, il est préférable de signer un avenant pour mentionner l’identité du ou des nouveaux venus.

 

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