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Les charges des copropriétés

vendredi, 15 juin 2012 12:28 Dernière modification le dimanche, 17 juin 2012 07:22
Les charges des copropriétés

Travaux votés avant une acquisition

Vous venez d’acheter un appartement en copropriété. Avant la réalisation de la vente, l’assemblée générale a décidé de la réalisation de travaux dans les ascenseurs. Vous  venez  de recevoir du syndic un appel de fonds vous  d  emandant de vous acquitter de votre quote-part correspondant aux travaux en question. Est-ce vraiment à vous  de payer ? Le syndic ne doit-il pas plutôt se rapprocher de l’ancien copropriétaire ?

C’est celui qui est copropriétaire lors de l’exigibilité des appels de fonds pour travaux qui doit en supporter le coût. Par conséquent, il est normal que le syndic vous demande de vous en acquitter. Le fait que ce soit le vendeur qui ait participé à l’assemblée générale n’a aucune incidence en la matière. En revanche, il est possible que l’acte de vente contienne des dispositions sur le sujet. Celui-ci peut effectivement préciser que le coût des travaux incombe intégralement, ou en partie, au vendeur. En tout état de cause, ces dispositions contractuelles étant inopposables au syndicat, vous devez payer au syndic les appels de fonds en question. Il vous appartient donc de vous retourner, le cas échéant, contre l’ancien copropriétaire pour lui demander lui en demander le remboursement.


Charges pour des équipements qui ne me concernent pas (1)

Propriétaire d’un appartement situé en rez-de-chaussée, des copropriétaires souhaitent demandent que je participe aux dépenses de l’ascenseur au motif que celui-ci dessert également les caves. Or, je ne suis propriétaire d’aucune cave. Sont-ils dans leurs droits ?

Les charges relatives aux dépenses de fonctionnement, d’entretien… d’un élément d’équipement commun sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l’utilité qu’il représente à l’égard de chaque lot. L’ascenseur représente l’exemple type de ces charges spéciales répartis en fonction du critère d’utilité : on ne regarde pas si un copropriétaire utilise effectivement l’ascenseur chaque jour mais uniquement s’il peut l’utiliser. De fait, les lots situés en rez-de-chaussée sont généralement exonérés de toute participation en la matière. En revanche, à titre de comparaison, ils participent aux travaux de réfection de la cage d’escalier puisqu’il s’agit de l’entretien du gros œuvre. Les lots situés en sous-sol et desservis par un ascenseur se voient affecter des tantièmes de charges spécifiques pour cet équipement. De fait, si vous n’êtes propriétaires d’aucune cave, en ce qui vous concerne, vous n’avez pas à participer aux frais de fonctionnement de l’ascenseur.

Typologie des charges

Nous sommes une copropriété composée de trois bâtiments distincts. D’importants travaux de rénovation doivent être effectués sur la toiture de l’un d’eux. Les habitants concernés demandent à ce que les charges y afférent soient réparties entre tous les copropriétaires, y compris ceux des autres bâtiments. Cela est-il possible ?

Il existe deux catégories de charges : celles dites « générales », qui concernent l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes (travaux sur le gros œuvre, honoraires du syndic, salaire du gardien…), réparties entre tous les copropriétaires, et celles dites « spéciales », ne concernant que les copropriétaires qui utilisent un élément d’équipement commun (l’ascenseur par exemple). De fait, que la copropriété soit composée de plusieurs bâtiments ou non, le coût de la réfection de la toiture constitue une charge générale répartie entre tous les copropriétaires, qu’ils habitent ou non l’immeuble concerné. Toutefois, le règlement de copropriété peut contenir une clause prévoyant une spécialisation de ces dépenses. Autrement dit, il peut prévoir que les charges générales d’un seul bâtiment ne sont supportées que par les copropriétaires qui y détiennent un lot, à l’exclusion des autres. Nous vous invitons donc à consulter votre règlement de copropriété pour savoir ce qu’il en est exactement.


Mise à jour de la grille de répartition des charges

Nous nous sommes rendu compte que la grille de répartition des charges inscrite dans notre règlement de copropriété contenait des erreurs. Comment pouvons-nous la modifier ?

Modifier une grille de répartition des charges est très difficile. En principe, toute modification doit faire l’objet d’un vote à l’unanimité du syndicat des copropriétaires. Peu aisée à obtenir dans les petites résidences, cette majorité est tout bonnement impossible dans les copropriétés un peu plus grandes puisqu’il suffit qu’une seule personne soit absente et n’ait pas délivré de mandat pour que la résolution ne puisse être votée.

Une action en révision peut également être intentée. Ainsi, chaque copropriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de la loi. L’action doit être introduite dans les cinq ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ou dans les deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux du lot. Il s’agit de délais préfix : ils ne peuvent donc faire l’objet, ni de suspension, ni d’interruption.

Si ces délais sont prescrits, il ne vous reste plus qu’à saisir le juge afin qu’il soit procédé à une répartition judiciaire des charges.

Charges pour des équipements qui ne me concernent pas (2)

Des travaux de peinture sont réalisés dans ma cage d’escaliers. J’habite au rez-de-chaussée, mais on me demande quand même de participer à cette dépense. Puis-je refuser ?

Si les lots situés en rez-de-chaussée ne participent pas aux charges d’ascenseur (sauf dans certains cas), il en va différemment pour les charges de réfection de la cage d’escaliers. En effet, il s’agit ici de travaux d’entretien du gros œuvre, partie commune. Par conséquent, leur coût est réparti entre tous les copropriétaires et vous ne pouvez en être exonéré soure-ters prétexte queu vous habitez en rez-de-chaussée.


Toiture-Terrasse : explications

Un copropriétaire de notre résidence a la jouissance exclusive d’une toiture-terrasse, partie commune. Des travaux d’étanchéité devant être effectués, qui va en supporter le coût ?

S’agissant d’une partie commune les travaux y afférent constituent des charges générales dont le coût est partagé entre tous les copropriétaires. Toutefois, il est possible que le règlement de copropriété en ait stipulé autrement en précisant que le copropriétaire bénéficiaire du droit de jouissance supporte seul le coût des travaux concernant cette toiture-terrasse. Nous vous invitons donc à consulter votre règlement.

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