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Contrat de location : ce que le bailleur ne peut pas imposer

lundi, 15 septembre 2014 00:00 Dernière modification le lundi, 19 septembre 2016 14:32
Contrat de location : ce que le bailleur ne peut pas imposer

Les locataires nous interrogent régulièrement sur le bien-fondé d’obligations mentionnées dans leur bail. Des réponses à leurs questions.

Certaines  dispositions sont interdites dans le contrat de location, on les appelle les clauses interdites. Précisément listées dans l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, elles sont réputées non écrites, c’est-à-dire que même si elles sont insérées dans le bail, elles ne s’appliquent pas. Par conséquent, il n’est pas nécessaire d’effectuer une action en justice pour en demander l’annulation. Il suffit de contester les faits par écrit auprès du bailleur. Dans certains cas, il faudra malgré tout saisir le tribunal d’instance.

La loi ALUR prévoit la mise en place d’un « contrat type » de location. De fait, on ne devrait plus trouver de clauses illégales dans les baux. Toutefois, cette mesure ne concerne que les contrats signés après l’entrée en vigueur de la loi (c’est-à-dire à compter du 27 mars 2014) et le décret d’application se fait toujours attendre. Les abus constatés ci-dessous peuvent donc être encore assez répandus et il faudra un certain temps avant que l’ensemble des baux soit conforme aux textes en vigueur.

Etat des lieux

Ma fille s’apprête à signer un bail qui précise que la moitié de l’état des lieux lui sera automatiquement facturé. Est-ce légal ?


Pendant des années, les clauses de ce type étaient illégales. La loi ALUR de mars 2014 est venue compliquer un peu les choses. En ce qui concerne l’état des lieux de sortie, il n’y a aucune modification, la clause imposant un partage des coûts est illégale. Pour l’état des lieux d’entrée, une facturation est possible, mais à la condition que le locataire ait accepté expressément le recours à un professionnel. Dans ce cas, les frais imputés au locataire sont, au plus, de 3€/m2  et ne peuvent en aucun cas excéder la quote-part imputée au bailleur. Dans cet exemple, ce n’est pas le principe même de la clause qui est illégal, mais les modalités de facturation de l’état des lieux. D’ailleurs, avec le temps et la mise en place d’un bail type suite à la loi ALUR, ce type de clause aura tendance à disparaître.

Assurance imposée


Je viens de trouver un appartement pour lequel le propriétaire m’impose sa compagnie d’assurances. Cela  ne m’arrange pas car je voulais transférer le contrat d’assurances de mon ancien logement sur mon nouvel appartement.

Si vous êtes tenu de vous assurer contre les risques dont vous devez répondre en votre qualité de locataire (art. 7g de la loi du 06.07.89), le bailleur ne peut vous imposer le choix d’une compagnie d’assurance. A noter que depuis la loi ALUR, si vous ne vous assurez pas, le bailleur peut, après une mise en demeure d’un mois restée infructueuse, souscrire une assurance à votre place et en votre nom. Le montant vous en sera ensuite répercuté.

Visites et hébergement

J’ai donné mon préavis pour quitter mon logement. Mon bailleur souhaite organiser des visites le dimanche. Je suis assez réticent, il m’oppose que c’est inscrit dans mon bail. Que puis-je faire ?

Cette clause qui vous oblige à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables est interdite. Le bailleur a l’obligation de ne pas troubler votre jouissance des lieux.

Je compte héberger mon frère, étudiant, durant son stage de fin d’étude d’une durée de six mois. Mon bailleur est très sourcilleux : peut-il me causer des ennuis ?

Votre bailleur ne peut vous interdire d’héberger qui que ce soit. En effet, selon la Cour de cassation, une clause interdisant au locataire d’héberger ses proches ou prévoyant une occupation « strictement personnelle du logement » est nulle car contraire à l’article 8-1 de la Convention européenne des droits de l’homme. Héberger n’est pas sous-louer. Dans ce dernier cas, il y a échange de sommes d’argent et le locataire doit donc demander l’autorisation du propriétaire.

Activités à domicile

Je suis président d’une association CLCV et je reçois parfois des adhérents chez moi ou organise quelques fois des réunions du bureau. Or mon bail mentionne l’interdiction de toute activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle à mon domicile. Le bailleur peut-il profiter de mon activité pour résilier mon bail ?

Heureusement, aucune clause ne peut interdire l’exercice de l’une de ces activités. Cependant, vous devez user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée dans le contrat de location (art. 7b de la loi du 06.07.89).

Je suis dessinateur et locataire de mon appartement. J’aimerais savoir si je peux exercer mon activité professionnelle à mon domicile.

Si votre bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose pas, cela vous est possible. En effet, selon l'article L. 631-7-3 du Code de la construction et de l'habitation, l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d'un local à usage d'habitation, dès lors qu'elle n'est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne les conduit à y recevoir ni clientèle, ni marchandises.

Paiement du loyer

Je m’apprête à signer un contrat de location pour une maison, le bailleur a inséré une clause prévoyant le paiement du loyer par prélèvement automatique ? Est-ce légal ?

Il ne peut pas vous obliger à régler le loyer par prélèvement automatique (art. 4c de la loi de 1989). Vous pouvez accepter ce mode de paiement, mais vous devez conserver la possibilité de le résilier à tout moment. Renseignez-vous auprès de votre banque car elle pourra vous demander des frais de résiliation.

Dès que j’ai quelques jours de retard dans le paiement de mon loyer, mon bailleur me facture ce qu’il appelle des « frais de commandement de payer » d’un montant de 7,50 €. A quelques reprises, il m’a également imposé un pourcentage du montant du loyer impayé comme frais supplémentaires. En a-t-il le droit ?

Les « frais de commandement de payer » dont vous parlez ressemblent fort à des frais de relance. Or, l'article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 déclare non-écrite tout clause « qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. » Votre bailleur ne peut vous demander de régler ces 7,50 €.

Le pourcentage de loyer impayé qui vous est facturé s’apparente, quant à lui, à des pénalités de retard. Avant la loi ALUR, ces pénalités étaient licites mais à la condition que la clause les prévoyant soit réciproque, c’est-à-dire qu’elle fixe également une indemnité au bénéfice du locataire si le bailleur ne respectait pas ses obligations (autant dire que, dans la pratique, ces clauses étaient rarement réciproques). Depuis la loi ALUR, ces pénalités sont expressément interdites (l’article 4 précité répute non-écrite toute clause autorisant le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités de retard) mais cela ne concerne que les baux signés à compter du 27 mars 2014. Si tel est le cas, vous n’avez pas à payer la somme qui vous est réclamée. Si, au contraire, votre bail a été signé avant cette date, vous devez vous acquitter de la pénalité réclamée, mais uniquement si la clause en question est réciproque.

J’ai envoyé mon congé pour le logement que j’occupe. Mon propriétaire l’a reçu le 10 août. Je pensais devoir payer le loyer jusqu’au 10 novembre, mais il me réclame le paiement du loyer pour le mois entier au prétexte que tout mois entamé est dû. Est-ce exact ?

Certains propriétaires réclament parfois le paiement de tout le mois au motif « légendaire » mais totalement inventé que « tout mois commencé est dû ». Cette demande est hors la loi, car contraire à l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Je suis locataire et mon agence immobilière me propose soit d’y passer chaque mois pour récupérer ma quittance de loyer, soit de la recevoir par courrier normal qu'elle me facture 2,14 € à chaque fois. Je me demande si c'est légal...

L'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. Le même article continue d’ailleurs en indiquant qu’aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. La clause qui prévoit de faire supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance est non écrite. Votre agence doit donc vous envoyer gratuitement votre quittance de loyer.

Réparations

Mon bailleur me facture forfaitairement chaque année 200 € au titre des réparations locatives sans me fournir de justificatif : que puis-je faire ?

Vous devez rembourser votre bailleur des frais qu’il avance au titre des réparations locatives. Mais la clause qui prévoit que vous vous engagiez par avance à rembourser le bailleur sur la seule base de ses estimations est nulle. Seul un remboursement sur justificatifs est possible.

Il en est de même pour les charges, tout forfait étant interdit, sauf dans les locations meublées et, pour les baux signés à compter du 27 mars 2014, en colocation.

La colonne de vide-ordures de mon immeuble est régulièrement bouchée par des objets qui n’ont rien à y faire. Le bailleur répercute les frais de débouchage auprès de l’ensemble des locataires car il estime que nous sommes tous responsables. En a-t-il le droit ?

Le bailleur ne peut prévoir « la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée » (art. 4e de la loi de 1989). Cette disposition interdit donc de répartir sur tous les locataires la charge d’une telle réparation. C’est la même chose pour le nettoyage des graffitis, le remplacement des boîtes aux lettres dégradées…  Si le responsable est identifié, il doit payer.

Jardinet convoité

J’occupe un appartement en rez-de-jardin et j’ai la jouissance d’un jardinet. Mon bailleur souhaite récupérer ce jardin, je ne suis pas d’accord. Que puis-je faire ?

Votre bailleur ne peut pas supprimer, sans votre accord, une prestation prévue au contrat sans contrepartie. Il peut vous proposer un avenant au contrat de location avec une diminution de loyer, mais vous n’êtes pas tenu d’accepter. 

Pour en savoir plus

Le guide CLCV : Locataires, vos droits démarches et recours Edition 2015 (La Découverte).

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