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Relation locataire-bailleur Des contrats déséquilibrés. [21.04.08]

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 constitue le droit commun de la location. S'agissant d'un texte d'ordre public, on ne peut insérer dans un bail des clauses qui y sont contraires, ceci conformément à l'article 6 du code civil (On ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes mœurs).

Journalistes ou professionnels, vous pouvez obtenir l'étude dans son intégralité en nous contactant par e-mail, merci d'indiquer votre nom et celui de votre organisme, société ou magazine.
Vous trouverez ci-dessous une version plus succincte de notre étude.

L'article 4 de la loi précitée fixe une liste limitative des clauses réputées non écrites. Cela signifie qu'un locataire qui a une de ces clauses dans son bail peut ne pas l'appliquer sans avoir à effectuer un quelconque recours devant la justice.

A cette liste, nous pouvons rajouter les dispositions de l'article 10 de la loi n°70-598 du 9 juillet 1970 selon lesquelles est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d'un animal dans un local d'habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier.

Clauses réputées non écrites, clauses nulles et clauses abusives

Il s'agit de ne pas confondre les clauses réputées non écrites avec les clauses nulles ou abusives.
En effet, les clauses nulles ou abusives sont déclarées comme telles par le juge, ce qui suppose donc une saisine préalable des tribunaux. La Commission des clauses abusives a, par ailleurs, rendu une recommandation sur le sujet mais, comme toutes les recommandations, elle n'a aucune valeur juridique de sorte que les magistrats sont totalement libres de la suivre ou, au contraire, de s'en écarter.

La saisine obligatoire du juge a pour principale conséquence de décourager les locataires qui souhaiteraient contester les dispositions de leur bail. Sachant cela, les propriétaires et agences immobilières sont de plus en plus nombreux à insérer des clauses contraires à la loi du 6 juillet 1989 ou visées par la Recommandation n°00-01. Mais outre l'insertion de clauses abusives, certains n'hésitent pas à insérer volontairement des dispositions qui sont directement visées par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

NOTRE ETUDE

L’étude que nous avons réalisée porte uniquement sur les baux soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Elle a pour objectif d'illustrer le déséquilibre existant entre les droits et obligations des parties à un contrat de location, ceci au détriment du locataire. A travers des exemples concrets répartis sur l'ensemble de la France, nous avons pu constater que de nombreuses clauses, non écrites, abusives… étaient insérées dans les baux. Ces clauses peuvent être très diverses et concerner aussi bien les conditions de jouissance du logement (interdiction de peindre les murs dans une autre couleur que le blanc, par exemple) que les conditions de mise en jeu de la responsabilité du bailleur (clause qui, par exemple, interdit au locataire d'exercer un recours contre le propriétaire)..

L'appréciation du caractère abusif ou non des clauses litigieuses s'est faite, notamment, au regard des textes suivants:
- La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
- Le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et relatif aux réparations locatives.
- Le décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et fixant la liste des charges récupérables. Il s'agit ici d'une liste exhaustive et impérative de sorte que toute charge qui ne serait pas expressément prévue par ce texte ne peut être imputée au locataire (Civ. III, 10 mars 1999).
- La Recommandation n°00-01 (et son annexe 1) émise par la Commission des clauses abusives, complétant la Recommandation n°80-04 concernant les contrats de location de locaux à usage d'habitation.

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