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Le transfert de bail

07/12/2018 Lu 405 fois Dernière modification le 07/12/2018

Le transfert de bail

Les locataires ont la possibilité de transférer leur bail à une autre personne. Dans quels cas est-ce possible ? Quelles en sont les conditions requises ? 

Un bail ne se transmet pas comme on pourrait le faire pour un objet ou un droit. Tout simplement parce que le contrat de location est un acte pour lequel la considération même de la personne est importante. Votre propriétaire vous a choisi vous et personne d’autre. De fait, contrairement à une croyance très répandue, vous ne pouvez pas quitter les lieux en demandant que l’un de vos proches continue à rester dans le logement.

Toutefois, s’il n’y a pas de transmission, un transfert est possible. Si la différence terminologique paraît minime, le contexte est totalement différent. Pour un transfert de bail, ce sont les circonstances qui vont permettre de transférer le contrat de location à une personne autre que le locataire.

Les situations ouvrant droit au transfert du bail

Le transfert du bail est possible dans deux situations bien précises : l’abandon du domicile par le locataire et le décès du locataire. Si la notion de décès ne nécessite, malheureusement, pas de développement particulier, il en va différemment pour le concept d’abandon de domicile.

L’abandon de domicile consiste en un départ brusque et non concerté des lieux. Autrement dit, les personnes vivant avec le locataire ne doivent pas être informées de ses projets. À titre d’exemple, un déménagement pour convenances personnelles n’est pas considéré comme un abandon de domicile. En revanche, c’est le cas lorsque le conjoint quitte les lieux suite à une dispute, sans donner de nouvelles ou d‘adresse.

La notion d’abandon de domicile est parfois étendue à d’autres situations. Elle s’apprécie au cas par cas. Il a été jugé que le placement imposé et définitif d’un locataire en maison de retraite constitue un abandon de domicile. Il en va de même en cas d’hospitalisation imprévisible du locataire et dont l’état de santé justifie ensuite un placement définitif dans une unité de soins. Mais le simple départ à la retraite du locataire n’est pas un abandon de domicile.

Les bénéficiaires du transfert de bail

Bénéficient du transfert de bail : le conjoint, les descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ou du décès, le partenaire lié par un PACS et les ascendants, le concubin notoire ou les personnes à charge qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ou du décès. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. Il appartient à la personne qui se prévaut du transfert de démontrer qu’elle répond aux critères fixés par les textes, notamment la durée de la cohabitation avec le locataire. À défaut de personnes remplissant ces conditions, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Par ailleurs, si le transfert du bail est également possible dans le secteur social, il n’est accordé que si le bénéficiaire répond aux conditions d’attribution (ressources notamment) et si le logement est adapté à la taille du ménage. Une personne célibataire ne pourra pas se voir transférer un logement social de 5 pièces en cas de décès par exemple.

Le bénéficiaire du transfert doit-il respecter une procédure particulière ?

Les textes ne précisent rien sur ce sujet et certaines décisions de justice vont dans le sens d’une automaticité de ce transfert. Autrement dit, aucune manifestation de volonté ne serait nécessaire. D’autres jugements vont toutefois dans le sens contraire et précisent qu’une demande expresse du bénéficiaire est requise. De fait, dans un souci de sécurité, il est préférable d’informer directement le propriétaire de votre souhait de bénéficier du transfert du bail.

Que le transfert se fasse automatiquement ou suite à une requête de la personne concernée, il n’en demeure pas moins qu’il ne s’agit en aucun cas d’un nouveau contrat. Le bail continue de se poursuivre, aux mêmes conditions, mais avec un autre locataire. Le propriétaire ne saurait donc exiger la conclusion d’un nouveau contrat ou augmenter le loyer. Tout au plus, un avenant au bail initial peut être réalisé afin de préciser les coordonnées du nouveau locataire.

Quid des arriérés de loyers ?
Le bénéficiaire du transfert est-il tenu au paiement des dettes de loyers du locataire en titre ? Le transfert ne concerne que le contrat et non les arriérés de loyers. Il incombe soit au locataire qui a quitté les lieux, soit aux héritiers en cas de décès, de s’en acquitter. De fait, un bailleur ne saurait conditionner le transfert du contrat à la reprise des impayés par le bénéficiaire.

Crédit photo : Adobe stock

 

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